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Un informe de 2020 encontró que el condominio de Miami carecía de fondos para las reparaciones necesarias
(CNN) -- Una revisión presupuestaria independiente advirtió a la asociación de condominios Champlain Towers South que sus reservas financieras presentaban una crítica falta de fondos ante las reparaciones estructurales que se necesitaban con urgencia poco más de un año antes de que el edificio colapsara, según muestra un documento obtenido por CNN.
La asociación de condominios solo tenía el 6,9% del dinero recomendado para completar proyectos de reparación y reemplazo y mantener una seguridad financiera, según un informe de marzo de 2020 de Association Reserves, una empresa que analiza las finanzas de la asociación de viviendas.
El informe decía que varios componentes del edificio de Surfside, Florida, tenían cero años de "vida útil restante". Entre ellos se incluyen la entrada y el garaje, donde algunos expertos creen que el agrietamiento del concreto puede haber contribuido al colapso mortal del mes pasado.
El estudio, que no se ha reportado anteriormente, subraya cómo las disputas por las evaluaciones y las reservas con fondos insuficientes llevaron la situación de reparación en Champlain Towers South a un punto crítico.
Se proyectaba que la asociación tendría un poco más de US$ 706.000 en sus reservas a partir de enero de 2021, según el informe, mientras que Association Reserves recomendó acumular casi US$ 10,3 millones para dar cuenta de las reparaciones necesarias.
Con base en esa brecha, el informe encontró que la junta de Champlain South estaba en "alto riesgo" de "evaluaciones especiales y mantenimiento diferido". Aproximadamente un año después de recibir el informe, en abril de 2021, la junta se movilizó para imponer una tasación especial de US$ 15 millones a los propietarios de condominios para recaudar el dinero necesario para las reparaciones.
Robert Nordlund, fundador y director ejecutivo de Association Reserves, le dijo a CNN en una entrevista que alrededor de tres de cada 10 asociaciones de condominios en todo el país que revisa su empresa están en alto riesgo, con menos del 30% de las reservas recomendadas. Dijo que el informe muestra la importancia de que las asociaciones de condominios acumulen suficiente dinero para realizar reparaciones regulares.
"Ojalá nos hubieran contratado cinco o diez o veinte años antes", dijo sobre la junta de condominios de Champlain South.
La junta nunca antes había recibido un estudio de presupuesto de reserva, según una presentación de PowerPoint separada para los residentes de noviembre de 2020. La presentación aludía a los polémicos debates entre los propietarios sobre los temas costosos. "¡Quejarse o gritarse el uno al otro no funciona!" decía una diapositiva de la presentación, subrayando la declaración.
La falta de reservas complicó los esfuerzos de la asociación de condominios para asegurar dinero para reparaciones. Otra presentación para los residentes en diciembre de 2020 dijo que "dos importantes prestamistas de HOA [Asociaciones de propietarios de viviendas] nos rechazaron" para préstamos.
Los préstamos fueron rechazados porque la asociación de condominios estaba en una "categoría de mayor riesgo" debido a sus tarifas de mantenimiento mensuales relativamente bajas y la falta de fondos ahorrados en las reservas, según la presentación.
"Deberíamos tener mucho más dinero en el banco para que los prestamistas se sientan cómodos", decía la presentación. "No hemos hecho estudios de reserva ni hemos reservado suficiente dinero de reserva para prepararnos para este día".
La asociación de condominios finalmente obtuvo un préstamo de US$ 12 millones del Valley National Bank en marzo de 2021 para pagar las reparaciones, según documentos financieros obtenidos por CNN. La tasación especial de US$ 15 millones fue diseñada para devolverlo.
Nordlund dijo que creía que el informe de su empresa era "una llamada de atención" para la junta de condominios, lo que estimuló la evaluación.
El informe, que incluyó una inspección visual del edificio, también incluye fotos de concreto dañado en los balcones y la fachada. Nordlund dijo que como parte del informe, sus empleados revisaron el estudio del ingeniero de 2018 advirtiendo sobre "daños estructurales importantes" en el hormigón del edificio. Dijo que la designación de cero años de vida útil restante para áreas como el garaje probablemente se inspiró en ese informe, y significaba que los proyectos de reparación "deben realizarse de inmediato".
Un portavoz de la asociación de condominios Champlain Towers South no brindó comentarios sobre el informe presupuestario. Donna DiMaggio Berger, abogada de la asociación, le dijo a Chris Cuomo de CNN el mes pasado que, según la ley de Florida, las juntas directivas de la asociación crean presupuestos operativos con reservas, pero la mayoría de los miembros de la asociación pueden votar para renunciar a las reservas.
"En demasiadas comunidades tenemos miembros que votan para renunciar a las reservas cada año", dijo.
Peter S. Sachs, un abogado de Florida que se especializa en derecho de condominios, dijo que el informe muestra que la junta trató de "hacer lo correcto" al obtener un análisis completo de sus reservas. Pero dijo que también revela cómo "las juntas anteriores pueden haber estado dormidas al volante o incapaces de superar la resistencia política de los propietarios de las unidades" para recaudar dinero para el mantenimiento.
El colapso debería inspirar nuevas regulaciones que requieran que las asociaciones de condominios ahorren dinero de reserva y eviten aplazar el mantenimiento necesario, dijo Eric Glazer, un abogado con sede en el sur de Florida que forma parte de un comité que asesorará al grupo de trabajo que revisa la ley de condominios de Florida en la estela del colapso.
"Florida necesita intensificar y obligar a la gente a ahorrar dinero para un día lluvioso", dijo Glazer.
La ley de Florida ya exige que las asociaciones de condominios mantengan reservas para reparaciones que cuestan más de US$ 10.000, pero la mayoría de los propietarios pueden votar para renunciar a ese requisito, dijeron expertos legales en el estado.
En 2008, el estado aprobó una ley que requiere que las asociaciones de condominios realicen estudios de reservas al menos cada cinco años. Pero esa regla fue derogada en 2010 en medio de críticas de algunos abogados de bienes raíces y administradores de propiedades, informó NBC News el jueves, y ya no se requieren estudios regulares.
Otros nueve estados del país requieren que las asociaciones realicen algún tipo de estudios de reservas, según el Instituto de Asociaciones Comunitarias, una asociación comercial.
Nordlund estuvo de acuerdo en que el colapso del edificio podría provocar cambios en la práctica de las finanzas de los condominios. Después del desastre, dijo, "revisamos ese archivo, mirando, ¿nos perdimos algo?".
"Estamos en el negocio del presupuesto, no en el negocio de la seguridad", dijo. Pero si la junta hubiera realizado un estudio presupuestario anterior y hubiera actuado más rápidamente para recaudar fondos y realizar reparaciones, dijo, posiblemente podría haber significado "prevenir una tragedia".
