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Los inspectores de Surfside visitaron Champlain Towers South docenas de veces. Ahora su colapso está provocando llamados a la reforma
(CNN) -- A raíz del colapso mortal de un edificio el mes pasado, los inspectores de todo el sur de Florida se han desplegado para revisar otros rascacielos en busca de daños en un intento por evitar otra tragedia.
Pero Champlain Towers South había sido visitado regularmente por funcionarios en los años previos a su caída. Los inspectores de la ciudad de Surfside realizaron inspecciones relacionadas con los permisos en la torre de departamentos más de una vez a la semana, en promedio, en 2018 y 2019, según un análisis de CNN de los registros de la ciudad.
Incluso cuando un ingeniero contratado por la junta de departamentos del edificio advirtió sobre "daños estructurales importantes" en la propiedad. Mientras los residentes se peleaban por la financiación de costosas reparaciones, no hay constancia de que ninguno de los empleados de la ciudad que atravesaban el edificio levantaran banderas rojas sobre un edificio que colapsaría con consecuencias mortales dos años después.
Una de las razones: su trabajo era garantizar el cumplimiento de los permisos que iban desde mejoras de plomería hasta reparaciones de aire acondicionado e instalaciones de ventanas en unidades individuales, no revisar la estructura del edificio.
Ahora, los funcionarios estatales y locales y los expertos en bienes raíces de Florida se preguntan si las inspecciones estructurales periódicas de los edificios deberían ser obligatorias en todo el estado. También, qué papel deberían desempeñar los inspectores gubernamentales.
Dudas sobre las prioridades de las inspecciones
Algunos expertos dicen que la gran cantidad de inspecciones en Champlain Towers South, en un momento en que fallas más amplias en el edificio parecían pasar desapercibidas en el Gobierno de la ciudad, plantea preguntas sobre las prioridades e incentivos en las regulaciones de construcción de Florida.
Los pueblos y las ciudades cobran tarifas de los permisos y las inspecciones relacionadas con los permisos, mientras que las revisiones más amplias de la seguridad estructural son responsabilidad de los propietarios.
"A los inspectores les encanta ir a los edificios aquí abajo cuando el pequeño, es decir, el dueño del apartamento, Dios no lo quiera, instala gabinetes de cocina sin un permiso", dijo Eric Glazer, un abogado del sur de Florida que forma parte de un comité que asesorará a un grupo de trabajo que revisará la ley de edificios de Florida.
"Pero en el camino, cuando caminan hacia ese lugar, si pasan los elementos comunes, y los elementos comunes literalmente se caen a su alrededor, lo ignorarán y continuarán solo para atrapar al pequeño. Así es como funciona", añadió.
Nuevas inspecciones tras el colapso
En general, los empleados de la ciudad realizaron 177 inspecciones en Champlain Towers South entre enero de 2018 y agosto de 2019, y las inspecciones se llevaron a cabo aproximadamente una de cada cuatro días de la semana, en promedio. Solo hubo tres edificios en Surfside en los que los empleados de la ciudad realizaron más inspecciones que en Champlain Towers South durante ese período de 20 meses.
Desde el desastre, que hasta el martes se cobró 94 vidas y dejó 22 más desaparecidos, los funcionarios del sur de Florida se han apresurado a volver a inspeccionar otros edificios antiguos, lo que provocó la evacuación de al menos otras tres estructuras residenciales consideradas inseguras.
Y mientras los floridanos a lo largo y ancho de los 2.173 kilómetros de costa del estado se preocupan por si sus departamentos podrían estar en peligro, aumentan los pedidos de reformas.
De alguna manera, el condado de Miami-Dade, que incluye Surfside, tiene algunas de las reglas de inspección de edificios más estrictas de Florida. Junto con el vecino condado de Broward, Miami-Dade requiere que los propietarios de edificios contraten a un ingeniero para que inspeccione sus estructuras cada 10 años después de que cumplan 40 años. Ese requisito se aprobó por primera vez después del colapso de un edificio de oficinas de Miami, en 1974, que mató a siete personas.
Champlain Towers South iba a alcanzar esa marca de 40 años este año. Un ingeniero contratado por la junta de departamentos encontró daños alarmantes, que documentó en un informe de 2018. El trabajo había comenzado en algunas reparaciones en el momento en que cayó.
Pero antes de que los edificios cumplan 40 años, las únicas inspecciones requeridas por los funcionarios del Gobierno son para asegurarse de que los propietarios estén cumpliendo con los permisos individuales.
Más de una docena de inspecciones cada año en el edificio colapsado
Surfside realiza cientos de esas inspecciones cada año, según un documento de 5.700 páginas, publicado en el sitio web de la ciudad, que enumera las inspecciones de edificios que se remontan a la década de 1990. CNN convirtió el documento en una base de datos más fácil de usar y buscó todas las inspecciones en la dirección de Champlain Towers South, 8777 Collins Ave.
El análisis encontró que la ciudad realizó más de una docena de inspecciones en el edificio, cada año, desde 2013, con más de 100, en 2018. Las inspecciones más comunes fueron de permisos para "alteraciones y reparaciones", ventanas y puertas exteriores y reemplazo de aire acondicionado.
Algunas veces, varios inspectores visitaron el edificio el mismo día. Las inspecciones que se enumeraron con un estado de "cancelado" se excluyeron del análisis.
Además, CNN obtuvo a través de una solicitud de registros públicos un documento separado de las inspecciones del listado de la ciudad desde el 1 de octubre de 2019, luego de que el Departamento cambiara su sistema de mantenimiento de registros. Eso mostró que los inspectores realizaron más de una docena de inspecciones en Champlain Towers South tanto en 2020 como en 2021, aunque no con tanta frecuencia como los dos años anteriores, probablemente debido en parte a la pandemia de coronavirus.
Una inspección, un día antes del colapso
La más reciente fue una inspección realizada por el director de Construcción de la ciudad, Jim McGuinness, quien revisó el trabajo que se estaba realizando en el techo del edificio el 23 de junio, el día antes del colapso. McGuinness ha dicho que no vio señales en el techo de que el edificio estuviera en peligro de derrumbarse.
En una entrevista, McGuinness rechazó la noción de que los inspectores de la ciudad se han centrado más en cuestiones de permisos que en la integridad estructural y dijeron que los edificios deben estar certificados para cumplir con todos los códigos de construcción antes de ser ocupados.
"Nuestro trabajo es la seguridad de la vida en los edificios. Punto. Ese es nuestro trabajo", dijo McGuinness a CNN, aunque agregó que los propietarios de los edificios tienen la responsabilidad de mantener sus propiedades. "Somos los tipos que ayudan a las personas a ayudarse a sí mismas", dijo.
McGuinness dijo que a la luz del colapso, los inspectores de la ciudad ahora están examinando los edificios en busca de "signos de problemas". Añadió que los edificios de más de 30 años deberían comenzar sus propias evaluaciones antes de sus plazos de 40 años.
Sin revisiones estructurales en el edificio colapsado
Los funcionarios de construcción de Florida señalan que los inspectores que realizaron esas docenas de inspecciones no fueron asignados a limpiar el concreto del edificio en busca de grietas ni a buscar daños por agua.
Claudio Grande, un inspector y funcionario de construcción jubilado que trabajó para varias ciudades del sur de Florida, dijo que los trabajos de los funcionarios de construcción se enfocaban en la aplicación de permisos en lugar de revisiones estructurales porque eso es lo que requiere el código de construcción de Florida.
"El hecho es que dependemos de los ingenieros para que nos proporcionen un informe" sobre si un edificio es seguro, dijo, refiriéndose a los ingenieros contratados por los propietarios del edificio.
Y Guillermo Olmedillo, ex administrador municipal de Surfside, señaló que los inspectores enviados a los edificios para inspeccionar los permisos son expertos en oficios específicos, como reparación de aire acondicionado o cableado eléctrico, no necesariamente ingeniería estructural. "Es como los médicos: si voy a un cardiólogo, ¿puede decirme que hay algo mal en mi endocrinología?", preguntó Olmedillo.
Aún así, señaló que si los inspectores veían problemas relacionados, podían avisar a otros funcionarios o empleados de la ciudad.
"Inspectores diligentes y profesionales"
Varios contratistas que trabajaban en departamentos de las Champlain Towers South dijeron a CNN que los inspectores de la ciudad eran diligentes y profesionales.
Jeff Rose, un contratista general cuyos padres eran dueños de una vivienda en el edificio (y no estaban allí cuando se derrumbó), dijo que no culpó a los inspectores de la ciudad que fueron enviados al edificio para revisar los permisos por no hacer sonar la alarma de seguridad en el edificio.
"Si va a revisar el piso de alguien, salga de su automóvil, regístrese con seguridad, ingrese al elevador y revise el piso de ese departamento, y eso es todo", dijo Rose, quien ha trabajado en alrededor de una docena de viviendas en las Champlain Towers South a lo largo de los años. "Nunca empezarías a caminar al azar alrededor de un edificio para inspeccionarlo", agregó.
Después del colapso, dijo, anticipó que las reglas cambiarían para requerir inspecciones más regulares de problemas estructurales más amplios y "dar a la gente la tranquilidad que necesita".
Un funcionario de la ciudad recibió la advertencia
Al menos un funcionario del Gobierno de la ciudad había visto el informe de 2018 del ingeniero advirtiendo sobre "daños estructurales importantes". Rosendo Prieto, exdirector de Construcción de la ciudad, recibió una copia del informe de un miembro de la junta de condominios. Sin embargo, les dijo a los residentes que su edificio estaba "en muy buenas condiciones" solo unos días después, según las actas de una reunión de la junta obtenidas por CNN.
Grande, el funcionario retirado, dijo que Prieto, que no ha respondido a las solicitudes de comentarios de CNN, debería haber priorizado el tema y asegurarse de que la asociación actuara rápidamente para abordar el daño.
"Miró el informe que básicamente decía que el edificio no era seguro y necesitaba prioridad y siguió adelante y le dijo a la asociación de departamentos: 'Su edificio está en buenas condiciones. No se preocupen por eso'", dijo Grande.
Llamadas al cambio tras el colapso del edificio
Mientras los socorristas buscan entre los escombros del Champlain Towers South, los funcionarios gubernamentales y los expertos en bienes raíces de Florida están considerando regulaciones más estrictas que requieren inspecciones más regulares de la integridad estructural de los edificios.
El senador estatal demócrata Jason Pizzo, que representa a Surfside, dijo que planea impulsar una nueva legislación que aborde las inspecciones de departamentos durante la próxima sesión de la legislatura, y espera que el desastre provoque acciones.
"Cuando todos vayamos a Tallahassee, no quiero que todos olviden y tengan recuerdos a corto plazo de dónde estábamos en ese momento", dijo Pizzo al canal de televisión local WPTV.
El Colegio de Abogados del Estado de Florida ha formado un grupo de trabajo de expertos legales para revisar las leyes de edificios del estado y hacer sugerencias a la legislatura. Y un grupo de organizaciones de ingeniería ha formado un grupo de trabajo separado para hacer sus propias recomendaciones.
El grupo de trabajo de ingenieros está estudiando "qué deberían implicar estas inspecciones y quién puede realizarlas", dijo Allen Douglas, director ejecutivo de la Sociedad de Ingeniería de Florida y el Consejo Estadounidense de Empresas de Ingeniería de Florida y miembro de ese grupo de trabajo.
Reglas unificadas o diferentes, según los municipios
Eso podría involucrar una regla estatal o posiblemente diferentes regulaciones en todo el estado. Por ejemplo, dijo, los municipios que están "a lo largo de la costa, que reciben el rocío del mar y, en ocasiones, la intrusión de agua salada" podrían enfrentar regulaciones más estrictas sobre la frecuencia con la que se deben realizar las inspecciones.
En 2008, el estado aprobó una ley que requiere que las asociaciones de departamentos realicen estudios por parte de ingenieros que analicen el mantenimiento y las finanzas necesarias de su edificio al menos cada cinco años. Pero esa regla fue derogada en 2010 en medio de críticas de algunos abogados de bienes raíces y administradores de propiedades con el argumento de que las revisiones eran demasiado caras y que ya no se requieren estudios regulares.
Si bien la ley de Florida todavía requiere que las juntas de departamentos mantengan sus áreas comunes, "nadie verifica si lo hacen o no", dijo Glazer, el abogado de condominios que está ayudando al grupo de trabajo de la barra estatal. "Estás en el sistema de honor", agregó.
Dijo que el estado debería exigir a los propietarios que ahorren dinero para las reparaciones y exigir a los funcionarios locales de construcción que realicen inspecciones estructurales más regulares.
DeSantis por ahora no habla de cambios en las reglas
Hasta ahora, el gobernador Ron DeSantis no se ha comprometido con los posibles cambios en las reglas de construcción tras el colapso. Dijo la semana pasada, en una conferencia de prensa, que creía que el edificio Champlain Towers "tenía problemas desde el principio".
"Si hay algo identificado que tendría implicaciones más amplias que Champlain Towers, entonces obviamente lo tomaremos y actuaremos según corresponda", dijo DeSantis.
Algunos funcionarios de la ciudad y el condado también están analizando posibles cambios. Scott Singer, alcalde de Boca Raton, Florida, le dijo a CNN que su personal está redactando una ordenanza que requeriría la recertificación de edificios después de 30 años de haber sido construidos, posiblemente menos.
Dijo que había hablado con ingenieros cuyos teléfonos "sonaban sin parar" con llamados de personas que intentaban programar inspecciones.
"La gente debe tener confianza en que la tragedia de Surfside fue un evento increíblemente raro. Queremos tomar medidas más proactivas para aumentar nuestras salvaguardas y asegurarnos de que no se repita", dijo. "Todo el mundo está buscando evitar que este fenómeno extraño vuelva a suceder", agregó.
