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El mercado de la vivienda en Estados Unidos tuvo un año salvaje en 2021. Esto es lo que se puede esperar en 2022
(CNN) -- El mercado inmobiliario estadounidense tuvo un año verdaderamente salvaje. Las ventas de viviendas en Estados Unidos están en camino de alcanzar el nivel más alto en 15 años, con un estimado de 6 millones vendidas en 2021.
Pero para saber si te beneficiaste de este aumento, depende mucho de si vendiste tu casa o compraste una.
Los propietarios vieron que los precios promedio de las casas se dispararon casi un 20% durante el tercer trimestre en comparación con el mismo mes de 2020, según la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. Fue el mayor aumento anual del precio de la vivienda en la historia del Índice de Precios de la Vivienda de la agencia. Y, en algunos apetecidos mercados, el aumento de precios fue el doble.
Las casas también se vendieron a un ritmo récord. Los vendedores a menudo presentaron múltiples ofertas competitivas y ofertas en efectivo. Incluso las casas que eran repugnantes o estaban quemadas se vendieron rápidamente y en cantidades que estaban muy por encima del precio de venta.
Para los compradores, fue una historia diferente. Si bien las tasas hipotecarias comenzaron el año en mínimos históricos, fue difícil incluso encontrar una casa para comprar. El inventario de viviendas disponibles alcanzó un mínimo histórico a principios de año y la competencia fue extremadamente dura.
"Fue un año loco" en el mercado de vivienda
Muchos compradores potenciales abandonaron el mercado abatidos y sin una casa qué llamar propia. Como resultado, la demanda de alquileres aumentó y los alquileres aumentaron en todo el país.
"Fue un año loco", dijo Matt Holm, un agente de Compass en Austin. En enero pasado, puso en el mercado una casa pequeña de cinco años de antigüedad a US$ 425.000, un precio de venta más alto que otros, comparativamente, y se vio inundado de ofertas. "Dejé de contar en 35 ofertas", dijo. La casa se vendió por US$ 545.000, un aumento del 30% sobre el precio de lista.
A otro comprador, que adquirió una casa de lujo frente al lago por US$ 6 millones en 2020, le ofrecieron US$ 9 millones unos meses después y US$ 11 millones dos meses después por parte de compradores desesperados por una propiedad frente al lago, dijo Holm.
"Mis vendedores dijeron que es mucho dinero", dijo Holm. "Querían vender y obtener algo tan bueno o mejor. Pero se dieron cuenta de que no debían vender porque conseguir algo un poco mejor de lo que tenían costaría entre US$ 18 y US$ 20 millones. Ese es un salto notable para un año calendario".
Sin lugar a dudas, el mercado inmobiliario estaba en un viaje salvaje en 2021. Esto es lo que puede esperar a medida que nos adentramos en el nuevo año.
No más tasas hipotecarias bajas
El año comenzó con las tasas de interés más bajas registradas, con tasas promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años en 2,65%. Pero no duraron mucho. Para el 1 de abril, eso había alcanzado un máximo de 2021 del 3,18%. Las tasas han fluctuado desde entonces, con el plazo de 30 años fijado en 3,05% la semana pasada, según Freddie Mac. Y podemos esperar que las tasas suban aún más en el nuevo año.
La Reserva Federal dio varias señales de que su política monetaria pandémica llegará a su fin mientras trabaja para frenar la inflación. En última instancia, eso hará que las tasas de interés suban.
La política revisada de la Fed no hará mella en los bolsillos de las personas que buscan comprar una casa en los próximos meses, pero es posible que quieran actuar pronto, dijo Melissa Cohn, vicepresidenta regional y banquera hipotecaria ejecutiva de William Raveis.
"Las tasas hipotecarias deberían permanecer en un rango de alrededor del 3% hasta fin de año y, con suerte, durante los dos primeros meses de 2022", dijo Cohn, quien anticipa que las tasas aumentarán hasta en medio punto porcentual durante los próximos meses.
De manera similar, Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, espera que la tasa hipotecaria fija a 30 años aumente a 3,7% para fines del próximo año, pero señaló que seguirá siendo más baja que la tasa prepandémica de alrededor de 4%.
"El aumento de las tasas hipotecarias, junto con la inflación que devora los ahorros, afectará a los compradores", dijo Allison Salzer, agente de Compass en San Francisco. "Afectará más a los compradores de viviendas de precios medios y bajos más que a los compradores de viviendas de lujo".
El inventario de vivienda en Estados Unidos seguirá siendo escaso
Aunque hubo más propiedades disponibles a medida que la temporada de compra de viviendas de primavera se calentó este año, también hubo más personas que buscan comprar, creando una competencia feroz y empujando los precios hacia las nubes.
Había tan pocas casas que la gente estaba tomando medidas extremas como ofrecer comprar la próxima casa del vendedor para ellos, dar miles de dólares a compradores competidores para que se fueran y pagar hasta US$ 1 millón por encima del precio de venta de la casa. Una casa en Maryland recibió siete ofertas en efectivo.
El inventario estaba más ajustado en el extremo inferior del mercado. Las casas con un precio inferior a US$ 200.000 fueron difíciles de conseguir, con la cantidad de propiedades disponibles cayendo un 19% este año en comparación con el año pasado, mientras que hubo un aumento anual del 40% para las casas por encima de US$ 600.000, según HouseCanary, una compañía de datos inmobiliarios.
Si bien se espera que la imagen del inventario mejore en 2022, no se espera que mejore mucho. El inventario seguirá siendo limitado y crecerá solo un 0,3% en 2022, según un pronóstico de Realtor.com.
"El factor más importante que veo que afectará el mercado inmobiliario de 2022 es el bajo inventario", dijo Paulo Prietto, un agente de Compass en el condado de Orange, California. "Si bien el inventario sigue siendo bajo, los compradores se acostumbrarán más a la falta de opciones y continuarán compitiendo agresivamente para comprar casas".
Mientras eso suceda, los precios seguirán subiendo.
Los precios de las viviendas seguirán subiendo
Los precios de las viviendas aumentaron en casi todo el país en 2021.
Si bien las ventas de viviendas existentes alcanzaron un precio medio de US$ 353.900 en noviembre, un 13,9% más que hace un año, los precios de las viviendas de nueva construcción fueron incluso más altos. Las casas de nueva construcción alcanzaron un precio promedio de US$ 416.900 en noviembre, según la Oficina del Censo de EE.UU., aproximadamente un 19% más que hace un año, y otro nuevo récord.
Si bien no veremos las ganancias de dos dígitos que se obtuvieron el año pasado, se espera que los precios sigan aumentando en 2022 a un ritmo ligeramente más moderado.
Un grupo de los 20 principales expertos en economía y vivienda reunidos por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) proyectó que los precios medios de las viviendas aumentarán un 5,7% el próximo año. Los participantes de la encuesta de NAR dijeron que esperan que el mercado de la vivienda y la economía en general se normalicen el próximo año mientras la Fed intenta controlar la inflación.
"La desaceleración del crecimiento de los precios será en parte consecuencia de los aumentos de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal", dijo Yun.
Los compradores de vivienda en Estados Unidos seguirán enfrentando desafíos
La prevalencia de ofertas en efectivo, pocas casas disponibles y precios disparados empujaron a muchos compradores por primera vez fuera del mercado en 2021.
A fines de noviembre, la participación de los los compradores habían caído a 26% desde 32% un año antes, el nivel más bajo desde que la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios comenzó a rastrear en 2008.
"Estamos creando una sociedad dividida", dijo Yun. "Las personas no sienten que están participando en lo que consideran la vida estadounidense a través de la propiedad de una vivienda. Todo su trabajo para generar ahorros puede parecer menos significativo frente al aumento de los precios".
No solo los precios subían más rápido de lo que la gente podía ahorrar para el pago inicial, sino que muchos tipos de hipotecas preferidas por los nuevos compradores de vivienda, como los préstamos FHA y VA, a menudo se pasaban por alto por acuerdos en efectivo o préstamos convencionales.
El inventario de viviendas en el extremo inferior del rango de precios era tan reducido que el número de ventas con un precio de entre US$ 100.000 y US$ 250.000 se redujo en casi un 20% en noviembre, según NAR.
Y aunque las casas de nueva construcción ahora están comenzando a estar en línea, la mayoría tienen precios fuera del presupuesto típico de quienes compran una casa por primera vez.
"Los constructores se están enfocando más en casas de alto precio, con el porcentaje vendido por menos de US$ 300.000 cayendo a solo 14% desde 33% hace un año", dijo Robert Frick, economista corporativo de Navy Federal Credit Union.
Pero muchos compradores de vivienda esperanzados están diciendo que estarán de regreso en la primavera, armados con el conocimiento que obtuvieron de una búsqueda frustrada el año pasado, según una encuesta reciente de Realtor.com
"A pesar de un año desafiante, los aspirantes a compradores de vivienda por primera vez son sorprendentemente optimistas sobre 2022 ", dijo George Ratiu, gerente de investigación económica de Realtor.com. "Ellos ven el año nuevo como una nueva oportunidad para hacer realidad sus sueños de ser propietarios de una casa".
