(CNN) – No hay que engañarnos: este es un pésimo momento para comprar una casa.
Las tasas hipotecarias para un préstamo de tasa fija a 30 años rondan el 7%, más de 4 puntos porcentuales por encima de lo que estaban hace un año. Eso ha reducido el poder adquisitivo de un comprador típico en un 14%, según Black Knight, una compañía de datos hipotecarios.
Eso hace que, actualmente, haya menos personas capaces o interesadas en comprar, por lo que las ventas de casas han experimentado una caída. Solo el 16% de las personas opina que este es un buen momento para comprar una casa, lo cual representa un mínimo histórico, según una encuesta mensual realizada por Fannie Mae en el mes de octubre.
Aún así, eso apenas ha hecho mella en los precios de las viviendas, que se dispararon a nuevos máximos durante la pandemia y recién ahora están bajando de esos récords históricos.
Otra cosa que frena las ventas es el inventario obstinadamente bajo de casas disponibles para la venta, dijo Jackie Lafferty, agente de bienes raíces de Baird & Warner Real Estate en Chicago.
“Es una combinación que nunca había visto, falta de oferta y tasas de interés muy altas”, dijo Lafferty. “No hay motivaciones para que las personas se muden, a menos que tengan que hacerlo”.
Ya sea que las personas necesiten mudarse debido a un nuevo trabajo, por un divorcio, porque hay un nuevo miembro en la familia o porque simplemente no quieren darse por vencidos después de años intentando comprar una casa, lo cierto es que aún hay compradores por ahí.
“Incluso si las ventas disminuyen, los negocios de bienes raíces no se detienen”, dijo Lafferty. “La gente necesita un lugar para vivir”.
Para aquellos que insisten, aquí hay algunos consejos para facilitar un poco la compra de una casa.
Pide un préstamo ahora y refinancia más tarde
Los compradores que solicitan una hipoteca ahora lo hacen con la esperanza de que dentro de un par de años las tasas bajen significativamente y puedan refinanciar con una tasa menor.
“Sí, las tasas han subido mucho más y más rápido de lo que nadie esperaba”, dijo Melissa Cohn, vicepresidenta regional de William Raveis Mortgage. “Pero si alguien puede permitirse comprar hoy y quiere y necesita hacerlo, no debe dejar que el entorno de las tasas altas lo detenga, sobre todo porque en algún momento del próximo año, o en dos años como máximo, es probable que las tasas estén significativamente más bajas.”
La desventaja: habrá que soportar las tasas altas por el momento. Existe cierto riesgo de que las tasas de interés no bajen, o al menos no mucho. Y si las tasas hipotecarias no bajan, podrías estar atrapado por un tiempo, dijo Delyse Berry, CEO y corredora principal de Upstate Down en Rhinebeck, Nueva York.
“Podría haber una disminución en las tarifas a mediados de 2023”, dijo. “Si eso sucede, puedes hacer un refinanciamiento y obtener una tasa de interés más baja y pagos más bajos. Pero esas tarifas ahora son el nuevo costo de hacer negocios”.
Además, la refinanciación puede ser extremadamente costosa. Por lo general, los costos de cierre oscilan entre el 2% y el 5% del monto inicial del préstamo.
Igualmente, eventos inesperados como perder el empleo o que su vivienda se desvalorice pueden impedir refinanciar.
Obtén un préstamo con tasa ajustable
Cada vez más, los compradores de viviendas están explorando opciones por fuera de la hipoteca estándar de tasa fija a 30 años. Por ejemplo, las hipotecas de tasa ajustable, o ARM, ahora representan el 12% de las solicitudes de hipotecas, frente al 3% que representaban hace un año, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
La tasa promedio para un préstamo de tasa fija a 30 años era del 7,08% la semana pasada, mientras que la tasa ajustable de hipoteca híbrida indexada por el Tesoro a 5 años fue un punto porcentual más bajo, 6,06%, según Freddie Mac. Aunque se trata también de préstamos a 30 años, los ARM ofrecen una tasa fija por un período determinado, generalmente 5, 7 o 10 años, después del cual la tasa de interés se restablece a los niveles del mercado.
“Comprar hoy consiste en averiguar qué hacer para esquivar las tasas altas y sentirse cómodo con su adquisición”, dijo Cohn. “Cuando las tasas bajen, será hora de ver cuál es la solución más permanente”.
Para los compradores que de todos modos se mudarán de casa en 5 a 7 años, un ARM puede ser una forma de aumentar el poder adquisitivo.
“Durante los primeros 5 o 7 años de una hipoteca de tasa ajustable, ésta camina, habla y actúa como una hipoteca de tasa fija”, dijo Cohn. “Tiene una tasa más baja y un pago más bajo porque el banco solo lo garantiza por un período de tiempo más corto”.
Si las tasas bajan, un ARM podría incluso restablecerse a una mejor tasa.
La desventaja: los prestatarios también deben aceptar el riesgo de que las tasas sean aún más altas cuando el préstamo se restablezca, o en cualquier momento durante lo que dure el préstamo. Después del período fijo, los ARM pueden restablecerse cada año o cada seis meses.
Sin embargo, la mayoría tiene límites sobre cuánto puede subir o bajar una tasa durante cada período de reinicio y durante lo que dure el préstamo, por lo que es importante comprender cómo funciona cada uno.
Reduce tu tasa de interés con puntos
Los prestatarios pueden reducir sus cuotas pagando por adelantado. Esto reducirá la tasa de interés del préstamo, ya sea de forma permanente o de forma temporal.
Mientras que una reducción permanente cambia tu tasa durante la vigencia de un préstamo, una reducción temporal proporciona tasas más bajas durante un período de tiempo.
En una compra temporal, los prestatarios suelen obtener dos puntos porcentuales de descuento en la tasa del préstamo durante el primer año, un punto porcentual de descuento en el segundo año y, para el tercer año, el préstamo vuelve a su tasa original por el resto de su plazo. Para entonces, muchos prestatarios esperan que haya tasas de interés más bajas, lo que deja abierta la posibilidad de refinanciamiento.
“Es una diferencia significativa para el primer año del préstamo, ya que reduce la tasa del 7% al 5%”, dijo Cohn.
La desventaja: si bien obtener una tasa de interés más baja es muy atractivo, significa desembolsar más dinero por adelantado. Eso podría no tener sentido financiero si no planeas quedarte en la casa por mucho tiempo.
“Se necesitan alrededor de cinco años para alcanzar el punto de equilibrio al pagar un punto”, dijo Cohn. “Sabiendo que es probable que las tasas sean significativamente más bajas para entonces, es mejor tomar el dinero que usaría para pagar los puntos para pagar la refinanciación más adelante”.
Solicita un crédito de vendedor para reducir tu tasa
En algunos mercados inmobiliarios, la competencia entre compradores se ha suavizado y los vendedores se ven obligados a ser más flexibles en sus ofertas.
Una forma en la que un comprador puede reducir sus pagos es solicitar un crédito de vendedor, o una concesión de vendedor, como parte del trato. Los compradores pueden usar ese dinero para reducir la tasa de interés de su hipoteca y reducir sus pagos mensuales.
“Ahora, los vendedores están más dispuestos a negociar que en el pasado”, dijo Trudy Kelly, especialista sénior en préstamos hipotecarios de Churchill Mortgage en Oregón.
En septiembre, cuando las tasas hipotecarias rondaban el 5,75%, Kelly trabajó con prestatarios que compraban una casa de US$ 590.000. En lugar de ofrecer US$ 15.000 o US$ 20.000 por debajo del precio solicitado para reducir el costo de los pagos mensuales, los compradores pidieron una concesión del vendedor de US$ 15.000.
Si los compradores hubieran hecho una oferta más baja y hubieran obtenido la casa por US$ 575.000, sus ahorros mensuales serían de US$ 78, dijo Kelly. Pero al reducir la tasa de interés en un punto porcentual, sus pagos se redujeron en US$ 340 al mes.
“Esa es una gran diferencia”, dijo. “En última instancia, lo que eso hizo por ellos fue expandir su presupuesto. Redujo su relación deuda-ingresos dándoles más poder adquisitivo. Los coloca en una máquina del tiempo y los lleva de regreso a abril o mayo [cuando las tasas eran más bajas]”.
La desventaja: en muchas áreas, sigue siendo un mercado de vendedores. Solicitar un crédito o una concesión puede ser menos atractivo para un vendedor si tiene otras ofertas.
Compra en efectivo o aumenta tu pago inicial
Si tienes el dinero para comprar una casa, es un buen momento para hacerlo. No solo evitarás pagar una tasa alta en una hipoteca, sino que probablemente podrás negociar un mejor precio.
Pero no mucha gente puede pagar en efectivo: el 97% de los compradores de viviendas durante el último año necesitaron financiamiento para su casa, según un informe reciente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Incluso si no tienes suficiente para cerrar un acuerdo en efectivo, poner más en el pago inicial reducirá el monto de tu hipoteca, reducirá tus pagos mensuales y significará pagar menos intereses durante la vigencia del préstamo. Si eres dueño de tu casa actual, puedes aprovechar parte del efectivo de la venta o posiblemente incluso aprovechar el capital para aumentar tu pago inicial.
Al hacer un pago inicial mayor, no solo reducirás el saldo de tu préstamo, sino que también aumentarás el capital de tu vivienda, dinero que puedes recuperar cuando vendas, suponiendo que la propiedad se aprecie.
La desventaja: usar efectivo para la compra de una propiedad siempre es una compensación, ya que tendrás que renunciar a otras posibles inversiones. Y para la mayoría de los compradores, gastar más dinero no es una opción. El pago inicial típico para los compradores primerizos es del 6%, mientras que para los compradores repetidos es del 17%, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.