(CNN) – Los precios de las viviendas suben en todo el país, en conjunto. Sin embargo, al observar los mercados individuales, algunos muestran una disminución desde hace un año.
Los precios medios de las viviendas unifamiliares aumentaron un 4% en el cuarto trimestre con respecto al año anterior a US$ 378.700. Los precios fueron más fuertes en el noreste en el último trimestre, un 5,3% más; seguido por el sur, con un 4,9%; el medio oeste, un 4% más y el oeste, un 2,6% más, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés).
Pero si profundizas hasta el nivel del mercado, está claro que los precios en algunas áreas están disminuyendo con respecto al año anterior. Las cifras regionales positivas ocultan que alrededor del 11% de los mercados inmobiliarios individuales seguidos por NAR — 20 de 186 ciudades — experimentaron caídas en los precios de las viviendas en el cuarto trimestre del año pasado.
“Algunos mercados pueden ver caídas de precios de dos dígitos, especialmente algunas de las partes más caras del país, que también han visto un empleo más débil y más casos de residentes que se mudan a otras áreas”, dijo Lawrence Yun, economista jefe de NAR.
Casi todos los lugares más caros para comprar están en el oeste y la mitad de las 10 ciudades más caras están en California. Varios de esos lugares son los que más bajan los precios.
San José, California, fue el lugar más costoso para comprar una casa en Estados Unidos en el cuarto trimestre. Pero ese precio medio de US$ 1.577.500 en realidad ha bajado un 5,8% con respecto al año anterior, y los precios ya han disminuido un 17% desde el precio medio máximo de US$ 1.900.000 en el segundo trimestre del año pasado, según NAR.
San Francisco tuvo la mayor caída de precios en el país, año tras año, el último trimestre, con un precio medio de US$ 1.230.000, un 6,1% menos que hace un año. Los precios de las casas de San Francisco ya han bajado un 21% en el cuarto trimestre desde el precio medio máximo de $1.550.000 en el segundo trimestre.
Entre las ciudades más caras que vieron caer los precios se encuentran Anaheim, California, con un precio medio de US$ 1.132.000, un 1,6% menos que hace un año; Los Ángeles, con un precio medio de US$ 829.100, un 1,3% menos; y Boulder, Colorado, con un precio medio de US$ 759.500, un 2,0% menos.
Otros lugares con precios a la baja vieron grandes aumentos de precios durante el frenético mercado de compra de viviendas de los últimos años. También tienden a ser atractivos destinos de estilo de vida a los que las personas se mudaron, ya que el trabajo remoto proporcionó más flexibilidad. Estos incluyen Boise, Idaho, donde los precios cayeron un 3,4% respecto al año anterior y Austin, Texas, donde los precios bajaron un 1,3%.
La buena noticia para los compradores que buscan un alivio de los precios es que el aumento del precio medio del 4% en el cuarto trimestre es menor que el aumento del 8,6 % en el tercer trimestre. Además, los aumentos de precios son menores, con muchos menos mercados experimentando aumentos de precios de dos dígitos en el cuarto trimestre.
“Se produce una desaceleración en los precios de la vivienda y es bienvenida, particularmente porque el precio típico de la vivienda ha aumentado un 42% en los últimos tres años”, dijo Yun, y señaló que estos aumentos de costos superan con creces los aumentos salariales y la inflación de los precios al consumidor desde 2019.
Un mercado fracturado
Durante gran parte de la pandemia, los precios de las viviendas en todo el país se movieron en una sola dirección: hacia arriba. Algunos puntos de acceso como Austin y Boise vieron cómo los precios se disparaban. Otras áreas, particularmente en el medio oeste, vieron cómo los precios subían más moderadamente. Sin embargo, debido a que las tasas hipotecarias estaban cerca de mínimos históricos, los compradores acudieron en masa.
Esa historia cambió el año pasado, cuando las tasas hipotecarias se dispararon como resultado de la histórica campaña de la Reserva Federal para controlar la inflación. La compra de viviendas cayó por un precipicio. Para fines de 2022, las ventas de viviendas existentes se redujeron casi un 18% con respecto a 2021, ya que los posibles compradores abandonaron el mercado, según NAR.
Por lo general, una caída en la demanda de compra significaría un exceso de oferta y, en última instancia, provocaría una caída de los precios. Pero eso no está sucediendo, en términos generales, en el mercado inmobiliario.
En cambio, los precios de las viviendas unifamiliares subieron en casi el 90% de las áreas metropolitanas seguidas por NAR en el cuarto trimestre: 166 mercados de 186 vieron que los precios seguían subiendo. El precio medio nacional de una vivienda unifamiliar aumentó un 4% el último trimestre con respecto al año anterior a US$ 378.700.
¿Cómo puede ser esto?
Uno de los principales impulsores de este fenómeno es que hay una escasez de inventario debido a la subconstrucción crónica de viviendas asequibles en Estados Unidos, junto con los propietarios que no quieren desprenderse de la tasa hipotecaria ultrabaja que obtuvieron en los últimos años.
“Incluso con una reducción proyectada en las ventas de viviendas este año, se espera que los precios se mantengan estables en la gran mayoría de los mercados debido a la oferta extremadamente limitada”, dijo Yun.
Todavía hay lugares donde los precios de las viviendas continúan subiendo a tasas de dos dígitos. Las 10 principales ciudades con los mayores aumentos de precios año tras año registraron ganancias de al menos un 14,5%, con siete de esos mercados en Florida y las Carolinas, según NAR.
Farmington, Nuevo México, experimentó el mayor aumento de precios en el cuarto trimestre, un 20,3% más que hace un año. Le siguieron Sarasota, Florida, con un 19,5% más; Naples, Florida, un 17,2% más; Greensboro, Carolina del Norte, un 17,0% más; Myrtle Beach, Carolina del Sur, un 16,2% más; Oshkosh, Wisconsin, un 16,0% más; Winston-Salem, Carolina del Norte, un 15,7% más; El Paso, Texas, un 15,2% más; Punta Gorda, Florida, un 15,2% más; y Daytona Beach, Florida, un 14,5% más.
¿Cómo cambia la asequibilidad?
En el último trimestre de 2022, una familia necesitaba un ingreso calificado de al menos US$ 100.000 para pagar una hipoteca con un pago inicial del 10% en 71 mercados, frente a los 59 del trimestre anterior, según NAR.
Sin embargo, hubo 16 mercados en los que una familia necesitaba un ingreso calificado de menos de US$ 50.000 para pagar una casa, aunque eso fue inferior a los 17 del trimestre anterior. Algunos de ellos incluyeron Peoria, Illinois, donde una familia puede calificar para un préstamo con un ingreso de US$ 33.660; Waterloo, Iowa, con un ingreso de US$ 40.639 y Montgomery, Alabama, con un ingreso de US$ 48.172.
A nivel nacional, el pago hipotecario mensual de una vivienda unifamiliar existente típica con un pago inicial del 20% fue de US$ 1.969 en el cuarto trimestre según NAR. Eso es un aumento del 7% desde el tercer trimestre del año pasado, cuando el pago mensual era de US$ 1.838, pero un gran aumento del 58%, o un aumento mensual de US$ 720, desde hace un año.
Esto hizo que el panorama de la asequibilidad fuera aún más difícil para muchos compradores de vivienda. Por lo general, las familias gastan el 26,2% de sus ingresos en pagos de hipotecas, un aumento del 25% en el trimestre anterior y del 17,5% hace un año.
Evidentemente, los compradores primerizos se vieron empujados a un punto de ruptura en la asequibilidad. Por lo general, gastaron el 39,5% de sus ingresos familiares en pagos de hipotecas, frente al 37,8% del trimestre anterior. Una hipoteca se considera inasequible si el pago mensual, incluido el principal y los intereses, asciende a más del 25% de los ingresos de la familia. En general, una regla general financiera común es no gastar más del 30% de sus ingresos en costos de vivienda.