Washington (CNN) – Las tasas hipotecarias llevaron este año a los posibles compradores a una montaña rusa… y apenas estamos en marzo.
En general, los compradores de vivienda pueden anticipar que las tasas hipotecarias bajarán durante el resto de este año a medida que se prolongue la crisis bancaria, lo que podría enfriar la inflación.
Pero seguramente habrá algunos baches en el camino. He aquí por qué las tasas han estado rebotando y dónde podrían terminar.
¿Qué hay detrás de la montaña rusa de tasas hipotecarias?
Después de aumentar constantemente el año pasado como resultado de la campaña histórica de la Reserva Federal para controlar la inflación, la tasa promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años superó el 7,08% en noviembre, según Freddy Mac. Luego, con datos económicos que sugerían que la inflación estaba retrocediendo, la tasa promedio se redujo hasta enero.
Pero una serie de sólidos informes económicos en febrero generó preocupaciones de que la inflación no se estaba enfriando tan rápido o tanto como muchos esperaban. Como resultado, después de caer al 6,09%, las tasas hipotecarias promedio volvieron a subir, subiendo medio punto porcentual durante el mes.
Luego, en marzo, los bancos comenzaron a colapsar. Eso hizo que las tasas cayeran nuevamente.
Ni las acciones de la Reserva Federal ni los colapsos bancarios impactan directamente en las tasas hipotecarias. Pero las tasas se ven afectadas indirectamente por las acciones que toma o se espera que tome la Fed, así como por la salud del sistema financiero en general y cualquier incertidumbre que pueda estar filtrándose.
Este miércoles, la Reserva Federal anunció que aumentaría las tasas de interés en un cuarto de punto en un intento de combatir la inflación obstinadamente alta, teniendo en cuenta los riesgos recientes para la estabilidad financiera.
Si bien los colapsos bancarios complicaron el trabajo de la Fed, los analistas dijeron que, si se contiene, el colapso bancario podría haber hecho algún trabajo para la Fed, al reducir los precios sin aumentar las tasas de interés. Hasta ese punto, la Fed sugirió este miércoles que podría estar al final de su ciclo de aumento de tasas.
Un crédito más estricto mantendrá las tasas más altas
Las tasas hipotecarias tienden a seguir el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE.UU. a 10 años, que se mueven en función de una combinación de anticipación sobre las acciones de la Fed, lo que la Fed realmente hace y sobre las reacciones de los inversores. Cuando los rendimientos del Tesoro suben, también lo hacen las tasas hipotecarias; cuando bajan, las tasas hipotecarias tienden a seguirlas.
Tras el anuncio de la Fed este miércoles, los rendimientos de los bonos —y las tasas hipotecarias que suelen seguirlos— cayeron.
Pero la relación entre las tasas hipotecarias y los bonos del Tesoro se debilitó levemente en las últimas semanas, dijo Orphe Divounguy, economista senior de Zillow.
“El mercado hipotecario secundario puede reaccionar a la especulación de que más entidades financieras pueden necesitar vender sus inversiones a largo plazo, como valores respaldados por hipotecas, para obtener más liquidez hoy”, dijo.
Incluso cuando los bonos del Tesoro caen, dijo, las condiciones crediticias más estrictas como resultado de las quiebras bancarias probablemente limitarán cualquier caída drástica de las tasas hipotecarias.
“Esto podría restringir el acceso de los prestamistas hipotecarios a las fuentes de financiamiento, lo que resultaría en tasas más altas de lo que indicarían los bonos del Tesoro”, dijo Divounguy. “Para los prestatarios, los estándares de préstamo ya eran bastante estrictos, y las condiciones más estrictas pueden dificultar que algunos compradores de viviendas obtengan financiamiento. A su vez, para los vendedores de viviendas, el tiempo que lleva vender podría aumentar a medida que los compradores duden”.
A más largo plazo, se espera que las tasas se estabilicen
La inflación sigue siendo bastante alta, pero se está desacelerando y los analistas anticipan una economía mucho más lenta en los próximos trimestres, lo que debería reducir aún más la inflación. Esto es bueno para los prestatarios de hipotecas, que pueden esperar que las tasas retrocedan durante este año, dijo Mike Fratantoni, vicepresidente senior y economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
“Los compradores de vivienda en 2023 demostraron ser bastante sensibles a cualquier cambio en las tasas hipotecarias”, dijo Fratantoni.
El MBA pronostica que es probable que las tasas hipotecarias tiendan a la baja en el transcurso de este año, con la tasa fija a 30 años cayendo a alrededor de un 5,3% para fines de año.
“El mercado de la vivienda fue el primer sector en desacelerarse como resultado de una política monetaria más estricta y debería ser el primero en beneficiarse a medida que los formuladores de políticas reduzcan, y finalmente detengan, el aumento de las tasas”, dijo Fratantoni.
En la segunda mitad del año, se espera que mejore el panorama de la inflación, lo que conducirá a tasas hipotecarias más estables.
“Las expectativas de un crecimiento económico más lento o incluso una recesión deberían reducir la inflación y ayudar a que las tasas hipotecarias disminuyan”, dijo Divounguy.
Esas son buenas noticias para los compradores de vivienda, ya que mejora la asequibilidad y reduce el costo de financiar una vivienda. También beneficia a los vendedores, ya que reduce la intensidad de un bloqueo de la tasa de interés.
Tasas más bajas también podrían convencer a más propietarios de viviendas para que pongan su casa a la venta. Con el inventario de casas en venta cerca de mínimos históricos, esto agregaría un inventario muy necesario a un grupo extremadamente limitado.
“Las tasas hipotecarias están dirigiendo tanto la oferta como la demanda en el entorno costoso de hoy”, dijo Divounguy. “Las ventas de viviendas aumentaron en enero cuando las tasas eran relativamente bajas, luego disminuyeron a medida que volvieron a subir”.
Pero con el enfriamiento de la inflación surge un mayor riesgo de pérdida de empleos, lo que suele ser malo para el mercado de la vivienda.
“Por supuesto, persiste mucha incertidumbre en torno al estado de la inflación y esta turbulencia bancaria que aún evoluciona”, dijo Divounguy.
En sus comentarios de este miércoles, el presidente de la Fed, Jerome Powell, dijo que las estimaciones de cuánto podrían desacelerar la economía los recientes desarrollos bancarios equivalían a “casi conjeturas, en este momento”.
Pero independientemente del rumbo que tomen las preocupaciones económicas y bancarias, su impacto se verá rápidamente en las tasas hipotecarias.
“La evidencia, en cualquier dirección, de efectos indirectos en la economía en general o una aceleración de la inflación probablemente provocaría otro cambio de política, que se materializaría en las tasas hipotecarias”, dijo Divounguy.