(CNN) – Un fallo antimonopolio de miles de millones de dólares contra la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) a finales del año pasado condujo a un acuerdo el viernes que reducirá el control del poderoso grupo comercial en el mercado inmobiliario de Estados Unidos.
Se espera que el acuerdo por US$ 418 millones con un grupo de compradores de viviendas entre en vigor alrededor de julio, pendiente de la aprobación de un juez. El acuerdo transformaría una serie de normas y directrices establecidas por la NAR que, según los críticos, han mantenido los precios de la vivienda artificialmente elevados.
En pocas palabras: las comisiones del 6%, repartidas entre los agentes del comprador y del vendedor, dejarán de ser la norma. Se espera que las comisiones de los agentes bajen, en algunos casos, drásticamente, porque serán competitivas y negociables, y los vendedores podrán buscar mejores tarifas. Y se prohibirán otras tácticas de los agentes que, según los críticos, son anticompetitivas, como la norma que obligaba a los agentes vendedores a fijar la remuneración de los agentes compradores.
No todo son buenas noticias: es posible que en el futuro los compradores tengan que pagar directamente a su agente, lo que podría resultar duro para los compradores acostumbrados a financiar esa comisión como parte de su hipoteca.
Y algunos compradores podrían renunciar por completo a recurrir a un intermediario. Además, es probable que un montón de agentes estén a punto de dimitir.
Pero la mayor ventaja para los compradores de vivienda es, sin duda, bienvenida. El costo total de la compra de una vivienda debería reducirse en miles de dólares de media.
Adiós a las comisiones del 6%
Durante décadas, los estadounidenses han pagado una comisión estándar de alrededor del 6% al vender una casa, dividida entre el agente del vendedor y el del comprador. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y sus 1,5 millones de agentes dicen que esas comisiones son negociables. Pero ciertas normas de la NAR han mantenido las comisiones bastante más altas que en otros países, donde pueden rondar por término medio el 1% o el 2%.
Tras el acuerdo, esas comisiones serán plenamente competitivas, lo que significa que los agentes podrán anunciar sus tarifas a los posibles vendedores y la gente podrá buscar gangas.
Se espera que las comisiones inmobiliarias caigan entre un 25% y un 50% debido a las nuevas normas, según TD Cowen Insights.
Los compradores tendrán que pagar a sus propios agentes
Sin las directrices que obligan a los agentes de compradores y vendedores a repartirse las comisiones a partes iguales, es posible que los compradores de vivienda tengan que cambiar la forma de pagar a sus propios agentes.
Normalmente, la comisión del 6% (normalmente el 3% para el agente del vendedor y el 3% para su propio agente) se repercutía al comprador en el coste total de la vivienda, que los compradores pueden amortizar durante décadas en sus hipotecas.
Pero una vez finalizado el acuerdo, es posible que los compradores acaben pagando a sus agentes de nuevas formas; incluida, quizá, una tarifa plana. Otra nueva norma obligará a los agentes de los compradores a firmar acuerdos por escrito con sus compradores.
Aunque esto añadirá transparencia al proceso de compra de vivienda, podría resultar costoso, sobre todo para los compradores primerizos, muchos de los cuales ya tienen dificultades para reunir todo el dinero que necesitan para el pago inicial, los costos de cierre, un abogado y todos los demás gastos asociados a la compra de una vivienda.
Nuevas normas para los agentes
Una norma que irritaba especialmente a los críticos de la NAR va a desaparecer: el requisito de que los agentes de ventas anuncien la comisión que pagarán a los agentes de corretaje. La NAR prohíbe ahora a los corredores anunciar esa compensación.
Según los defensores de la vivienda asequible, esta norma había tenido dos consecuencias negativas para los compradores. La primera es que mantenía las comisiones artificialmente altas. En segundo lugar, llevaba a los agentes de compra a imponer viviendas más caras a los compradores, para que su remuneración fuera mayor.
Comprar una casa debería ser más barato
La pregunta definitiva: ¿se abaratará la compra de vivienda? Casi todos los expertos del sector esperan que la respuesta sea afirmativa. A medida que los intermediarios se vuelvan más competitivos, las comisiones podrían bajar considerablemente.
Por el precio medio de una vivienda en venta en Estados Unidos (US$ 387.000), los vendedores pagan más de US$ 23.000 en comisiones de intermediación. Esos costos se repercuten en el comprador, lo que eleva el precio de la vivienda en Estados Unidos. Según un análisis de TD Cowen Insights, esos honorarios podrían reducirse entre US$ 6.000 y 12.000.
En conjunto, esto ahorraría mucho dinero. Los estadounidenses pagan cada año unos US$ 100.000 millones en comisiones, y los compradores de vivienda podrían ahorrarse entre una cuarta parte y la mitad de esa cantidad una vez que se cierre el acuerdo, según Stephen Brobeck, miembro de la Federación de Consumidores de Estados Unidos, una agrupación de organizaciones sin fines de lucro de consumidores.
Es probable que los corredores renuncien
La nueva realidad podría ser dura para los agentes, sobre todo para los que no venden muchas viviendas.
La compra de viviendas en EE.UU. cayó a su nivel más bajo en 30 años en 2023, ya que la oferta se ha agotado, los tipos hipotecarios han subido y los precios de la vivienda siguen subiendo en la mayoría de las zonas del país.
Aunque la caída de las comisiones podría persuadir a algunos compradores y vendedores a volver al mercado, Norm Miller, profesor emérito de bienes raíces en la Universidad de San Diego, dijo que el acuerdo podría provocar un éxodo masivo de corredores de la industria.
Miller predice que la mitad de los cerca de 2 millones de agentes que hay en Estados Unidos podrían renunciar, ya que las nuevas normas resultan inviables para muchos corredores.
En una señal de lo nervioso que este fallo ya ha puesto a la industria, las acciones de compañías inmobiliarias como Zillow, Compass y Redfin cayeron un 13%, 14% y 5%, respectivamente, el viernes, y Zillow y Redfin cayeron aún más el lunes.
– Matt Egan de CNN contribuyó con este reportaje.