(CNN) – El sísmico acuerdo anunciado por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios a principios de este mes aún no ha sido aprobado, pero ya está provocando conmociones en la industria inmobiliaria.
La mera perspectiva de un futuro acuerdo ya ha provocado que algunos estadounidenses cambien su comportamiento a la hora de comprar y vender sus casas. Algunos posibles compradores de viviendas dijeron que planean reiniciar su búsqueda después de que las nuevas reglas estén vigentes con la esperanza de encontrar precios más bajos, mientras que algunos vendedores no están esperando a que las nuevas reglas entren en vigor en julio para reducir, o incluso eliminar, los precios de las comisiones que ofrecen a los agentes compradores.
Los expertos en vivienda dicen que el acuerdo de US$ 418 millones demolerá efectivamente el actual modelo de negocio inmobiliario, en el que los vendedores de viviendas pagan tanto a su agente como al agente de sus compradores, lo que, según los críticos, infló los precios de la vivienda.
Si lo aprueba un juez, el acuerdo vendrá con nuevas reglas para los agentes inmobiliarios.
“Este es un territorio inexplorado”, dijo Debra Dobbs, agente de bienes raíces en Chicago, sobre las posibles nuevas reglas.
Potenciales menores costos de compra de vivienda
Las nuevas reglas podrían ayudar a reducir los precios de las viviendas, dicen los expertos.
Eso es lo que espera Jeremy Cannon, un maestro de 34 años de Corona, California.
El año pasado, Cannon y su esposa intentaron comprar su primera casa y presentaron ofertas para varias propiedades.
“Todas nuestras ofertas fueron rechazadas porque otras personas estaban haciendo ofertas más altas que nosotros”, dijo Cannon. “Ya estábamos tratando de ofertar por encima del precio de venta para prácticamente todos los lugares”.
En ese momento, Cannon decidió hacer una pausa en su sueño de ser propietario. Sin embargo, las nuevas reglas establecidas por el acuerdo de la NAR podrían potencialmente eliminar lo que él consideraba un obstáculo intratable: el alto costo de la vivienda.
Las comisiones de venta, tradicionalmente compartidas entre un agente de compradores y el agente que pone una casa en venta en el mercado, suelen oscilar entre el 5% y el 6% del precio de venta de una casa. El precio promedio de una casa en Estados Unidos es de US$ 417.000, según datos del censo, lo que significa que el vendedor promedio podría estar pagando más de US$ 25.000 en honorarios de intermediación.
Grupos de vendedores entablaron demandas contra la NAR por esta práctica, alegando que constituía una violación de las leyes antimonopolio.
Según los términos del acuerdo propuesto, ya no se exigirá a los agentes vendedores que ofrezcan compartir su comisión con los agentes compradores, desvinculando las comisiones de los precios de las viviendas y abriendo la puerta a un mercado inmobiliario más competitivo.
Muchos expertos creen que los costos de las comisiones se han incorporado a los precios de los listados de viviendas. Comisiones más bajas podrían significar precios de vivienda más bajos.
“Creo que podría ser útil”, dijo Cannon. “Espero que sea más barato y baje más los precios de las casas”.
Ahora planea reiniciar su búsqueda de casa este verano.
Una caída de precio sería un respiro muy necesario para Cannon y otros que buscan comprar una casa: el precio de venta medio de una casa nueva ha aumentado un 21% desde enero de 2020, según datos del censo.
Las nuevas reglas también requieren que los agentes celebren acuerdos por escrito con sus compradores. Muchos agentes planean estipular que si el vendedor de una vivienda no acepta pagar su comisión, el comprador tendrá que pagar ese dinero.
Pero Cannon dijo que si comprar una casa se vuelve más asequible, estaría dispuesto a pagar de su bolsillo un agente, siempre que sea “alguien que tenga mis intereses en mente”.
Algunos se adelantan a las nuevas reglas
Matt Hanley, de 49 años, que trabaja en seguros en Minnesota, vive en su casa desde 2007. Se familiarizó con el funcionamiento de las transacciones inmobiliarias cuando recientemente compró una nueva casa.
“Estábamos confundidos”, dijo. “Pensé: ‘Vaya, me sorprende que el vendedor tenga que pagar la comisión de mi agente’. Parecía un conflicto de intereses”.
Hanley ahora planea poner su casa a la venta en abril. Sin embargo, después del anuncio del acuerdo de la NAR, cambió de rumbo: en lugar de ofrecer pagar una comisión que se dividiría entre su agente y el agente de sus futuros compradores, le pidió a su agente que escribiera “0%—negociable” como comisión del agente comprador en la página de listado de su casa.
“¿Por qué esperar a que se llegue a un acuerdo? Esto es de conocimiento público ahora”, dijo Hanley. “Voy a tratar de ubicarme en el comienzo de esta curva de campana”.
Sin embargo, el experimento de Hanley puede ser prematuro. Las nuevas reglas prohibirán que la compensación de los agentes se incluya en los portales de listados centralizados, lo que, según algunos críticos, llevó a los agentes a ofrecer propiedades más caras a los clientes. Pero, por el momento, los agentes de los compradores aún podrán ver que Hanley no les ofrece compensación, lo que podría desincentivarlos a la hora de mostrar su casa a los clientes.
Pero Hanley señaló las condiciones favorables como una razón por la que cree que los compradores aún pueden considerar comprar su casa, incluso si tienen que pagarle a su agente inmobiliario de su bolsillo.
“Tenemos todo a nuestro favor. No tenemos inventario en nuestra área y estamos vendiendo en el momento pico, así que dijimos: ‘Intentémoslo’”, dijo. “Si alguien realmente lo quiere, pagará la tarifa de sus compradores”.
“Ellos deberían informar a sus agentes, nosotros deberíamos informar a los nuestros”, añadió.
“Se necesitará algo más que una simple sentencia”
Mariya Letdin, profesora asociada de negocios en la Universidad Estatal de Florida, dijo que este acuerdo ha ayudado a crear conciencia de que las personas tienen derecho a negociar. Aun así, Letdin dijo que es posible que se mantenga el status quo.
“Depende de los consumidores, tanto del lado vendedor como del comprador, darle un uso generalizado a esto”, dijo. “Creo que hará falta algo más que una simple sentencia. Creo que será necesario que los consumidores se defiendan a sí mismos y no sean pasivos”.
“Ahora tienen una voz legalmente protegida y deberían usarla si queremos que se produzcan cambios”, dijo Letdin.