Washington (CNN) – La hipoteca estándar de tasa fija a 30 años se situó en una media del 6,49% esta semana, ligeramente por encima del nivel de la semana anterior, informó Freddie Mac el jueves. Pero eso es todavía muy por debajo del nivel máximo de este año y el máximo de dos décadas registrado el otoño pasado. Esto parece ser suficiente para atraer a los propietarios de viviendas para refinanciar.
Según informó el miércoles la Asociación de Banqueros Hipotecarios, las solicitudes de hipotecas aumentaron un 17% la semana pasada, impulsadas por los propietarios de viviendas que querían refinanciar, con un asombroso incremento del 35%. Las tasas hipotecarias se desplomaron la semana pasada a su nivel más bajo en más de un año, según cifras del gigante de la financiación hipotecaria Freddie Mac.
Y se espera que los costos de endeudamiento caigan aún más a finales de este año si la Reserva Federal cumple con los recortes de tasas de interés ampliamente esperados por economistas e inversores.
A pesar del descenso de las tasas hipotecarias, el mercado de la vivienda en Estados Unidos sigue siendo inasequible para muchos estadounidenses, especialmente para aquellos con bajos ingresos que viven en centros de población urbanos con un rápido crecimiento del precio de la vivienda, como San Diego y Nueva York. Los precios de la vivienda han alcanzado máximos históricos en múltiples ocasiones este año, según datos de S&P Global y, por separado, de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés).
“La vivienda tiene muchos retos por delante, entre los que destacan las elevadas tasas hipotecarias, los altos precios de la vivienda y la falta de inventario”, dijo Tom Porcelli, economista jefe para EE.UU. de PGIM Fixed Income, a CNN en una entrevista. “El pago medio de una hipoteca sigue siendo el doble que hace cuatro años”.
La persistente escasez de viviendas disponibles en muchos mercados del país sigue impulsando los precios de la vivienda. Ha habido algunos grandes pasos hacia un mercado más asequible este año, con el inventario total de viviendas mejorando cada mes en lo que va de 2024, muestran los datos de la NAR. Pero la demanda sigue siendo superior a la oferta.
Un factor clave que ha aliviado los costos de la vivienda en lugares como Tampa, Denver y Minneapolis es el repunte de la construcción residencial. El ritmo de construcción de viviendas depende de factores como las leyes locales de zonificación, la disponibilidad de suelo y las tendencias de crecimiento de la población. En Tampa, la afluencia de nuevos residentes, unida a la existencia de muchos acres de terreno, ha estimulado la construcción de viviendas, contribuyendo a que el crecimiento de los costos de la vivienda se ralentizara drásticamente. Esto ha reducido mucho la inflación general en el área metropolitana, hasta el 2,4% en el año finalizado en mayo, frente a más del 11% en 2022.
La persistencia de los elevados costos de la vivienda está demostrando ser un obstáculo para la lucha histórica de la Reserva Federal contra la inflación. La inflación ha bajado notablemente desde los máximos de 40 años registrados en el verano de 2022, alcanzando una tasa anual del 2,9% en julio, la primera vez en más de tres años que el Índice de Precios al Consumo se ha registrado por debajo del 3%, según los datos publicados el miércoles. Pero el objetivo declarado de la Reserva Federal es del 2% interanual. Los costos de vivienda representaron casi el 90% del aumento de los precios al consumo registrado el mes pasado.
Excluyendo la vivienda, el IPC subió un 1,7% en los 12 meses finalizados en julio, según el Departamento de Trabajo.
Menores costos de los préstamos
Los estadounidenses inquietos por la crisis de asequibilidad de la vivienda en el país pueden contar al menos con el alivio de una bajada de las tasas de interés en breve.
La inflación se ha controlado lo suficiente y el mercado laboral se ha debilitado. Tampoco está claro si en los próximos meses el desempleo se mantendrá estable o subirá aún más desde el 4,3%, la tasa más alta desde octubre de 2021. Eso es argumento suficiente para que la Fed comience a bajar los costos de endeudamiento tan pronto como el próximo mes, según los economistas.
Pero probablemente no será un gran cambio. Se espera que la Reserva Federal baje su tasa de préstamo de referencia, que influye en los costos de endeudamiento de toda la economía, en un cuarto de punto en septiembre. Algunos operadores apuestan por un recorte aún mayor, de medio punto. Pero otros datos sugieren que la economía sigue siendo sólida: cifras separadas del Departamento de Comercio publicadas el jueves mostraron que los compradores estadounidenses siguen alimentando la economía con su gasto.
Los funcionarios de la Reserva Federal han afirmado que la solidez de la economía les ha permitido mantener la calma mientras reúnen pruebas para asegurarse de que la inflación se controla con éxito y está en vías de ralentizarse hasta el objetivo del 2% fijado por el banco central. Además, los recientes comentarios de los banqueros centrales no sugieren que estén planeando ninguna acción agresiva para el próximo mes.
La Reserva Federal no fija directamente las tasas hipotecarias, pero su actuación influye en ellas a través de los movimientos en el rendimiento de referencia del Tesoro estadounidense a 10 años. Los rendimientos de los bonos han caído normalmente después de que unos datos económicos débiles reforzaran las posibilidades de que la Fed recortara las tasas, y han subido ante señales de una economía robusta que animan a la Fed a mantener las tasas más altas durante más tiempo.
Se espera que las tasas hipotecarias bajen aún más este año, pero no está claro si caerán por debajo del 6%. Las tasas siguen siendo más altas que en cualquier otro momento de la década hasta 2022, el año en que la Fed comenzó a subir agresivamente las tasas de interés para luchar contra la inflación.