(CNN) – Los estadounidenses de todo el espectro político podrían estar de acuerdo en una cosa: alquiler es caro y comprar una casa puede resultar casi imposible.
La crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos tiene varios orígenes, pero en gran medida se debe a dos factores clave que seguro aprendiste en Economía básica: la oferta y la demanda. La oferta de viviendas en el mercado es extraordinariamente baja, ya que los vendedores se aferran a sus casas, por temor a que las tasas hipotecarias históricamente altas hagan que su próximo lugar para vivir sea demasiado caro. La demanda, por su parte, se disparó durante la pandemia y nunca se desaceleró, a pesar de los altos precios y las tasas.
Aunque hay señales de que lo peor de la pesadilla de la asequibilidad de la vivienda puede haber pasado, el mercado sigue siendo ajustado. Es por eso que la vivienda será un tema central para los votantes en las elecciones presidenciales de 2024.
Se espera que la vicepresidenta Kamala Harris revele este viernes su plan para ayudar a que las viviendas sean más asequibles. Aunque los analistas aplaudieron algunas de sus iniciativas para ayudar a los compradores, algunos temían que partes del plan de Harris pueda exacerbar los problemas del mercado.
El plan, que se basa en propuestas que el presidente Joe Biden ya ha anunciado, promete:
- Hasta US$ 25.000 en ayuda para el pago inicial de viviendas para compradores primerizos.
- Crédito fiscal de US$ 10.000 para compradores primerizos.
- Incentivos fiscales para que constructores construyan viviendas iniciales a compradores primerizos.
- Una ampliación de un incentivo fiscal para la construcción de viviendas para alquileres asequibles.
- Un nuevo fondo de innovación de US$ 40.000 millones para estimular la construcción de viviendas innovadoras.
- Reutilizar algunos terrenos federales para viviendas asequibles.
- Prohibir las herramientas de fijación de precios basadas en algoritmos para que los propietarios fijen los alquileres.
- Eliminar los beneficios fiscales para los inversores que compren grandes cantidades de viviendas unifamiliares de alquiler.
Añadir más viviendas al mercado a través de incentivos sin duda ayudaría, coincidieron varios economistas. Sumar viviendas al mercado aumentará el inventario y debería ayudar a reducir los precios. Pero la limitación de los alquileres se recibió con escepticismo.
“Lo que he visto son tres partes de sustancia y una parte de simbolismo”, dijo Joe Brusuelas, director y economista en jefe de RSM US. “La sustancia es aumentar o centrarse en las condiciones de la oferta a través del canal financiero. Es una propuesta buena y sólida que tiene visión de futuro y que realmente se puede lograr. El simbolismo está más organizado en torno a los topes de precios de los alquileres”.
Limitar los aumentos de los alquileres al 5%, que es algo que el presidente Joe Biden propuso en julio, es probablemente una posición que será popular entre el público, dijo Brusuelas. Sin embargo, los inquilinos ya tienen a la desinflación trabajando a su favor, agregó.
Los datos del índice de precios al consumidor de julio, publicados el miércoles, mostraron que el índice de “alquiler de vivienda” subió un 5,1% anual, según datos de la Oficina de Estadísticas Laborales. Pero los alquileres han estado cayendo últimamente, tanto que los propietarios están agregando cuestiones como estacionamiento gratuito y meses de alquiler gratis para tratar de atraer nuevos inquilinos. Eso significa que el tope de precios será ineficaz, dijo Brusuelas.
Los topes de alquiler son la parte “fea” del plan de Harris, dijo Lanhee Chen, directora de estudios de política interna en la Universidad de Sanford y excolaboradora de opinión de CNN que trabajó en campañas para republicanos, incluido el senador de Utah Mitt Romney.
“Lo que es efectivamente una medida de control de alquileres federal… fue una mala idea cuando el presidente Biden la propuso hace unas semanas”, dijo Chen. “También parece haber otro regalo a los gobiernos locales disfrazado de un ‘fondo de innovación’ sin ninguna rendición de cuentas aparente por los resultados”.
Chen también expresó su preocupación por el apoyo al pago inicial, que puede parecer atractivo para los compradores, pero podría estimular la demanda y aumentar los costos de la vivienda.
Brusuelas estuvo de acuerdo en que los planes para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez podrían tocar la fibra sensible de los votantes de la Generación Z, pero su efecto general en el mercado sigue sin estar claro.
Pero la “sustancia” del plan de Harris es la propuesta mucho más crítica de agregar tres millones de unidades de vivienda, dijo Brusuelas. Mucho antes de que la pandemia y los problemas de la cadena de suministro y el aumento del trabajo remoto dispararan la industria inmobiliaria del país, el inventario crónicamente bajo sirvió como un cuello de botella y ayudó a impulsar precios más altos y empeorar la asequibilidad.
La propuesta publicada el jueves por la campaña de Harris “es la única propuesta que aborda directamente las preocupaciones en torno a la oferta de viviendas”, dijo Brusuelas. “Va a ser necesario un esfuerzo concertado por parte de los gobiernos federal, estatal y local para aumentar la oferta, porque nos faltan alrededor de tres millones de viviendas”.
Chen estuvo de acuerdo en que aumentar la oferta era la mejor parte del plan de Harris.
“Existe un apoyo bipartidista para reutilizar tierras federales para la construcción de viviendas asequibles y el concepto de crear los incentivos fiscales y económicos adecuados para que los constructores construyan más viviendas nuevas”, dijo Chen. “Me preocupa un poco cómo se orientarán estos incentivos, pero no hay duda de que estas reformas ‘del lado de la oferta’ se han retrasado mucho”.
El expresidente Donald Trump también ha promocionado el uso de tierras federales para ayudar a aliviar la escasez de viviendas.
“Vamos a habilitar extensiones de tierra federal para la construcción de viviendas”, dijo en una conferencia de prensa el jueves. “Necesitamos desesperadamente viviendas para las personas que no pueden permitirse lo que está sucediendo ahora”.
Además, la plataforma del Comité Nacional Republicano dice que el partido “promocionará la propiedad de viviendas con incentivos fiscales y apoyo para quienes compran por primera vez, además de eliminar las regulaciones innecesarias que aumentan los costos de la vivienda”, así como “reducir las tasas hipotecarias al reducir la inflación”.
Jeffrey Zabel, profesor de economía de la Universidad de Tufts, dijo que era cautelosamente optimista sobre el plan de Harris. Pero dijo que hacer realidad la promesa será difícil.
“Si bien este es un paso en la dirección correcta, esperemos y veamos qué pueden implementar realmente”, dijo Zabel. “Es fácil hacer estas propuestas y otra cosa es implementarlas realmente. E incluso si pueden lograrlo, hay mucho más que hacer para que la oferta de viviendas vuelva a estar en equilibrio”.