(CNN) – En los últimos dos años, la economía de Estados Unidos ha limpiado a la inflación de casi todos los sectores, excepto del mercado inmobiliario, que sigue paralizado por los altos precios y la oferta crónicamente baja.
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Pero la medida que podría ayudar a resolver la crisis de asequibilidad de la vivienda en EE.UU. podría empeorarla. Para entender por qué, echemos un vistazo a cómo hemos llegado hasta aquí.
En el centro del rompecabezas de la vivienda hay un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Es economía básica: hay más gente dispuesta a comprar que casas a la venta. Esto era cierto incluso antes de que llegara la pandemia y disparara la demanda. El mercado se había vuelto casi impenetrable después de que las tasas hipotecarias pasaran de mínimos históricos en 2020 a sus niveles más altos en una generación el año pasado.
Cuando la Reserva Federal de Estados Unidos (la “Fed”) empiece —casi con toda seguridad— a recortar las tasas de interés este miércoles, debería, en teoría, sacudir el mercado.
Pero mucho depende de la agresividad con la que el banco central se mueva para bajar los costes de endeudamiento de forma generalizada.
Un recorte de las tasas de medio punto —que parece poco probable, pero no está fuera de la cuestión— enviaría una señal al mercado de que la Fed se toma en serio revertir el efecto de “permanencia” que hace que los propietarios de viviendas con hipotecas de bajo interés se resistan a vender en un entorno de tasas de interés altas.
Si la Reserva Federal da marcha atrás de forma tan agresiva como subió las tasas, los costes de financiación bajarían, lo que crearía una avalancha de inventario de viviendas existentes y restaría algo de presión sobre los precios.
“Aunque suene contraintuitivo, en este ciclo pospandémico sería un bien sin paliativos”, me dice Daniel Alpert, socio director de Westwood Capital. La reducción de los costes de la vivienda en propiedad también saca a la gente del mercado de alquiler, y eso a su vez hace bajar los alquileres, lo que Alpert llama un “escenario Ricitos de Oro”.
Pero una flexibilización más lenta y gradual podría no hacer mucho para animar a los propietarios, especialmente a los que consiguieron esas hipotecas de menos del 3% de principios de la era pandémica, a mudarse. Esto es especialmente cierto cuando los precios de la vivienda en Estados Unidos se mantienen en máximos históricos.
Eso es parte del problema de la oferta.
La Fed no puede construir casas, pero puede —al influir indirectamente en las tasas hipotecarias con su tasa de referencia— hacer que la perspectiva de vender sea más atractiva para los propietarios. La anticipación del mercado a un recorte de las tasas en la reunión de septiembre de la Reserva Federal ya hizo bajar las tasas hipotecarias al 6,2% la semana pasada, desde el 6,7% de principios de agosto.
“Si la Fed da un giro más moderado, creo que podríamos bajar a alrededor del 6%”, me dice Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. “Y creo que si incluso bajamos al 5,9%, eso sería realmente impactante psicológicamente para el mercado inmobiliario. No creo que eso nos devuelva al inventario existente antes de la pandemia. Pero podría sacar a mucha gente de la indecisión”.
Entretanto, los compradores potenciales —y los que han adquirido una vivienda en los últimos dos años— claman por cualquier alivio que puedan obtener. La tasa hipotecaria promedio actual del 6,2% es, por supuesto, preferible al máximo del año pasado del 7,8%, una diferencia que podría traducirse en cientos de dólares en los pagos mensuales.
Todo esto nos lleva a las posibles consecuencias imprevistas de las medidas de la Fed de esta semana y de los próximos meses. Al resolver el lado de la demanda de la ecuación sin arreglar el problema de la oferta, la Fed puede terminar exacerbando el problema de asequibilidad de la vivienda que pretende resolver.
Como escribía esta semana mi colega Samantha Delouya, una caída de las tasas hipotecarias podría ser un arma de doble filo.
“Es una de esas cosas en las que hay que tener cuidado con lo que se desea”, dijo Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate. “Un nuevo descenso de las tasas hipotecarias podría traer un aumento de la demanda que haga más difícil comprar realmente una casa”.