(CNN) – Desde Dallas y Minneapolis hasta Nueva York y Los Ángeles, las oficinas están vacías o infrautilizadas, lo que demuestra el poder de permanencia de la era del trabajo desde casa. Pero los escritorios despejados y las salas de descanso tranquilas no son solo un dolor de cabeza para los jefes ansiosos por reunir equipos en persona.
Inversionistas y reguladores, que están en alerta máxima por señales de problemas en el sistema financiero luego de las recientes quiebras bancarias, ahora se están concentrando en la recesión en el mercado de bienes raíces comerciales de EE.UU. de US$ 20 billones.
Así como los prestamistas del sector lidian con la agitación causada por el rápido aumento de las tasas de interés, el valor tanto de edificios como de oficinas se está desplomando. Eso podría aumentar el dolor para los bancos y genera preocupaciones sobre los efectos dañinos.
“Aunque todavía no es un problema sistémico para el sector bancario, existen preocupaciones legítimas sobre el contagio”, dijo Eswar Prasad, profesor de Economía en la Universidad de Cornell.
En el peor de los casos, la ansiedad por los préstamos bancarios a los bienes raíces comerciales podrían dispararse, lo que incitaría a los clientes a retirar sus depósitos. Una estampida bancaria es lo que hizo colapsar al Silicon Valley Bank el mes pasado, agitando los mercados financieros y aumentando los temores de una recesión en Estados Unidos.
Cuando se le preguntó sobre el peligro que representan los bienes raíces comerciales, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, dijo el mes pasado que los bancos se mantenían “fuertes” y “resistentes”. Pero está creciendo la atención sobre los vínculos entre los prestamistas estadounidenses y el sector inmobiliario.
“Lo estamos observando muy de cerca”, dijo Michael Reynolds, vicepresidente de Estrategia de Inversión de Glenmede, un administrador de patrimonio. Si bien no espera que los préstamos para oficinas se conviertan en un problema para todos los bancos, “una o dos” instituciones podrían verse “atrapadas fuera de juego”.
El principal banquero de Estados Unidos, el presidente ejecutivo de JPMorgan Chase, Jamie Dimon, le dijo a CNN el jueves que no podía estar seguro de si más bancos quebrarían este año. Sin embargo, se apresuró a señalar que la situación actual era muy diferente a la crisis financiera mundial de 2008, cuando había “cientos de instituciones en todo el mundo con demasiado apalancamiento”.
El mercado estadounidense parece más vulnerable. Sin embargo, el Banco Central Europeo y el Banco de Inglaterra también advirtieron recientemente sobre los riesgos relacionados con los bienes raíces comerciales a medida que se deterioran las perspectivas de los precios.
El trabajo desde casa está pasando factura
Los bienes inmuebles comerciales, que abarcan oficinas, complejos de apartamentos, almacenes y centros comerciales, se han visto sometidos a una presión considerable en los últimos meses. Los precios en Estados Unidos bajaron un 15 %, en marzo, desde su máximo reciente, según el proveedor de datos Green Street. El rápido aumento de las tasas de interés durante el último año ha sido doloroso, ya que las compras de edificios comerciales generalmente se financian con grandes préstamos.
Las propiedades de oficinas han sido las más golpeadas. El trabajo híbrido sigue siendo popular, lo que afecta los alquileres que pueden cobrar muchos propietarios de edificios. La ocupación promedio de oficinas en Estados Unidos aún es inferior a la mitad de los niveles de marzo de 2020, según datos del proveedor de seguridad Kastle.
“Tienes fundamentos bajo la presión del trabajo desde casa en un momento en que los préstamos están menos disponibles de lo que han estado en la última década”, dijo Rich Hill, jefe de Estrategia de Bienes Raíces en Cohen & Steers. “Esos dos factores conducirán a una caída bastante significativa en las valoraciones”.
Los problemas pueden surgir a medida que la economía se desacelera. Hill cree que las valoraciones de las propiedades comerciales de EE.UU. podrían caer aproximadamente entre un 20 % y un 25 % este año. Para las oficinas, las caídas podrían ser aún más pronunciadas, superando el 30 %.
“Estoy más preocupado de lo que he estado en mucho tiempo”, dijo Matt Anderson, director general de Trepp, que proporciona datos sobre bienes raíces comerciales.
Los signos de tensión están aumentando. La proporción de hipotecas de oficinas comerciales en las que los prestatarios están atrasados en los pagos está aumentando, según Trepp, y los incumplimientos de alto perfil están en los titulares. A principios de este año, un arrendador propiedad del administrador de activos PIMCO dejó de pagar casi US$ 2.000 millones en deuda por siete edificios de oficinas en San Francisco, en la ciudad de Nueva York, Boston y en Jersey City.
Lo que significa para los bancos
Este es un problema potencial para los bancos dado su extenso préstamo al sector. Goldman Sachs estima que el 55 % de los préstamos para oficinas de EE.UU. se encuentran en los balances de los bancos. Los bancos regionales y comunitarios, que ya están bajo presión después de las colapsos de Silicon Valley Bank y de Signature Bank, en marzo, representan el 23 % del total.
Signature Bank tenía la décima cartera más grande de préstamos inmobiliarios comerciales en Estados Unidos a principios de año, según Trepp. First Republic, que recibió un salvavidas de US$ 30.000 millones el mes pasado de JPMorgan Chase y otros bancos importantes, tenía la novena más grande. Pero ambos tenían una parte mucho mayor de sus activos inmovilizados en bienes raíces que rivales más grandes como Wells Fargo, el principal prestamista estadounidense del sector.
El aumento en los precios de las propiedades comerciales durante la última década ha brindado a los desarrolladores y sus banqueros una medida de protección. Pero el dolor podría aumentar en los próximos meses.
Cerca de US$ 270.000 millones en préstamos inmobiliarios comerciales en manos de los bancos vencerán en 2023, según Trepp. Aproximadamente US$ 80.000 millones, casi un tercio, se encuentran en propiedades de oficinas.
La caída en picada de las valoraciones hará que la refinanciación sea más difícil para los propietarios, que probablemente se enfrenten a solicitudes de los bancos para aportar más capital. Algunos propietarios, especialmente de edificios de oficinas más antiguos y menos deseables, pueden decidir que no vale la pena el gasto dado el clima del mercado y simplemente devolver las llaves.
Los bancos pueden preferir esa opción a iniciar procesos de ejecución hipotecaria costosos y prolongados. Pero los pone en la difícil posición de poseer propiedades que se están depreciando.
“Ese es un escenario que veremos ahora muy a menudo”, dijo a CNN Christian Ulbrich, director ejecutivo del gigante global de servicios inmobiliarios comerciales Jones Lang LaSalle (JLL). La pregunta, continuó, es qué harán los prestamistas en esa situación y si los bancos tienen carteras de préstamos tan grandes que necesitan asumir “pérdidas significativas”.
Vigilando posibles efectos colaterales
Los bancos tienen menos capacidad para digerir los golpes financieros en estos días. Las instituciones más pequeñas están lidiando con salidas de depósitos a pares más grandes y fondos del mercado monetario que ofrecen mejores rendimientos. Además, las inversiones bancarias en bonos del Gobierno, que alguna vez se consideraron de bajo riesgo, están acumulando pérdidas a medida que suben las tasas de interés.
El peor resultado, según Neil Shearing, economista jefe de Capital Economics, es que se desarrolle un “bucle fatal”. Las preguntas sobre la salud de los bancos con exposiciones considerables a préstamos inmobiliarios comerciales hacen que los clientes retiren depósitos. Eso obliga a los prestamistas a exigir el reembolso, lo que exacerba la recesión del sector y daña aún más la posición financiera de los bancos. Eso desencadena más salidas de depósitos en un “círculo vicioso”.
Esa no es la expectativa central en este momento. Desde la crisis financiera de 2008, los bancos han endurecido los estándares crediticios y diversificado su clientela. Los créditos para oficinas representan menos del 5 % del total de los bancos estadounidenses, según UBS. Y Ulbrich de JLL dijo que si bien la velocidad a la que han aumentado los costos de los préstamos ha ejercido una presión significativa sobre la industria de bienes raíces comerciales, ha vivido con tasas a este nivel durante “la mayor parte de su historia”.
“Aquí siempre existe el riesgo de que se produzcan profecías autocumplidas, pero aun así sería bastante optimista, las cosas se desarrollarán de una manera digerible”, dijo Ulbrich.
Se cree que el resultado más probable es un aumento en los incumplimientos y un acceso reducido a la financiación para la industria de bienes raíces comerciales. Se pronostica que los bancos capearán la tormenta, aunque sus ganancias pueden recibir una paliza.
Eso no significa, sin embargo, que no habrá efectos indirectos.
“La angustia de este tipo históricamente no solo ha perjudicado a los propietarios y los banqueros que les prestan”, dijo Lisa Shalett, directora de Inversiones de Morgan Stanley Wealth Management, en una nota a los clientes este mes. Los prestamistas no bancarios, las empresas relacionadas y los inversores también pueden verse afectados, dijo Shalett.