Washington (CNN) – Después de 33 años y cuatro hijos, Marta y Octavian Dragos, nacidos en la generación del “baby boom”, dicen que se sienten atrapados en la que fue la casa de sus sueños en El Cerrito, California.
Ambos mayores de 70 años, los Dragos tienen el nido vacío, y como muchos de su generación, están tratando de encontrar la manera de reducir el tamaño de su casa de 278 metros cuadrados y cinco habitaciones.
“Estamos aquí, en una casa enorme, sin familia cerca, intentando tomar una decisión sensata, tanto desde el punto de vista económico, como por nuestro bienestar”, dice Dragos, profesora jubilada.
Pero vender y redimensionar no es fácil, ni atractivo, ni siquiera económicamente ventajoso para muchos propietarios como la familia Dragos.
Muchos de los boomers cuyas casas han aumentado de valor se enfrentan ahora a enormes impuestos sobre las plusvalías cuando venden. Se trata de un tipo de impuesto sobre los beneficios que se obtienen al vender una inversión o un activo, como una vivienda, que ha aumentado de valor.
Además, no abundan las casas o departamentos pequeños en los barrios que tanto les gustan. Y con los precios actuales y las tasas hipotecarias tan altas, a menudo hay una diferencia de costo insignificante entre su casa actual y una más pequeña.
“Por ahora nos quedamos donde estamos”, dice Dragos. “Mejor mantenernos firmes que hacer algo de lo que nos podamos arrepentir”.
El menor número de propietarios de edad avanzada que venden es parte de lo que está manteniendo el inventario de viviendas históricamente bajo y empujando los precios cada vez más altos en los mercados de todo Estados Unidos.
Las personas de esta edad con nidos vacíos poseen más viviendas grandes, de tres habitaciones o más, que los millennials con hijos.
Dragos dice que entiende que, como propietarios de una vivienda, los suyos son problemas envidiables. Al fin y al cabo, poseen un bien cuyo valor se ha disparado.
Pero mientras ella y su marido se sientan a la mesa del comedor a discutir las mórbidas matemáticas (lo que queda después de los impuestos sobre las plusvalías, qué pasa si él muere primero, qué pasa si ella se va antes que él), dice que no ven buenas opciones para deshacerse de su casa al tiempo que conservan una cantidad aceptable de beneficios de su venta, que les gustaría utilizar para financiar su jubilación.
He aquí algunos de los obstáculos a los que dicen enfrentarse muchos propietarios de edad avanzada.
Los impuestos sobre las plusvalías agotan los beneficios de una venta
Los impuestos federales y, posiblemente, estatales sobre las plusvalías pueden ser significativos para los propietarios de viviendas de larga duración cuya plusvalía se ha disparado a lo largo de varias décadas.
La mayoría de los propietarios no tienen que pagar plusvalías por su casa cuando la venden. Gracias a la legislación fiscal de la década de 1990, una ganancia de hasta US$ 250.000 para un contribuyente soltero o de US$ 500.000 para una pareja que presente una declaración conjunta está exenta de impuestos. Eso siempre que la venta sea de la residencia principal del propietario y que cumpla otros requisitos, como haber vivido en la propiedad durante dos de los últimos cinco años.
Eso significa que si una pareja compró una casa de precio medio en 1987 por US$ 100.000 y ha vivido en ella como residencia principal y la vende hoy por US$ 550.000, la ganancia de US$ 450.000 de esa inversión no está sujeta a impuestos porque entra dentro de la exclusión de US$ 500.000 del impuesto sobre plusvalías.
Sin embargo, si esos mismos compradores que invirtieron US$ 100.000 vivieron durante 37 años en una zona que ha experimentado un enorme crecimiento en el valor de la vivienda, como es el caso de muchas partes de California, y su casa se vende ahora por US$ 2 millones, eso supone casi US$ 1,9 millones de ganancia, de los cuales solo US$ 500.000 están excluidos de impuestos.
La ganancia imponible de US$ 1,4 millones a un tipo medio del 15% significaría que esos propietarios se enfrentan a una factura fiscal de más de US$ 200.000.
“Es más que una pequeña píldora que tragar, es un asunto serio”, dijo Peter Poulsen, físico jubilado, que junto con su esposa vendió el año pasado su casa de 35 años en Livermore, California, y se trasladó a una comunidad de jubilados.
Pagaron la plusvalía y se mudaron porque su casa estaba aislada y querían estar más cerca de los servicios, la asistencia sanitaria y otras personas a medida que envejecían. Pero se sintieron frustrados por el sistema actual, porque dicen que gran parte del aumento del valor de su casa se debió a la inflación.
“Las exclusiones se basan en valores inmobiliarios de hace muchos años”, dice Poulsen. “Nada de eso está indexado a la inflación. ¿Una exclusión de US$ 250.000 por persona? En un estado como California eso no basta”.
El pasado marzo, el representante de California Jimmy Panetta presentó la “Ley de más viviendas en el mercado”. El proyecto de ley aumenta la exclusión fiscal de la ganancia por la venta de una vivienda principal y exige un ajuste anual por inflación de la cantidad incrementada. Está copatrocinada por una mezcla bipartidista de casi tres docenas de legisladores, pero actualmente se encuentra estancada en el Congreso.
Pocas viviendas más pequeñas
Muchos barrios en los que viven desde hace mucho tiempo propietarios de edad avanzada están urbanizados para viviendas unifamiliares y tienen pocas casas más pequeñas o propiedades multifamiliares como condominios o edificios de alquiler.
Este tipo de vivienda suele denominarse el “sector intermedio perdido” de la vivienda.
Aunque este sector ha estado infradotado y, en muchas zonas, prohibido, algunas comunidades están cambiando poco a poco esta situación al permitir la construcción de edificios de departamentos de menor escala y unidades de vivienda accesoria como los departamentos independientes dentro de un terreno unifamiliar o “granny flats”.
La disponibilidad de edificios residenciales no va a producirse de la noche a la mañana, y permitir la construcción de departamentos independientes no es una solución suficiente, pero es posible que algunos boomers se den cuenta de que pueden mudarse de su casa más grande si pueden construir una unidad de vivienda accesoria en la propiedad de un hijo adulto.
El ahorro tras vender una casa grande y comprar una más pequeña es insignificante
Los propietarios de más edad que quieren mudarse a una casa más pequeña se han asustado al ver lo cara que sería una vivienda de menor tamaño en el mercado actual.
Un propietario que se queda con todo el beneficio de una casa que se vende por US$ 500.000, por ejemplo, puede descubrir que un departamento en su misma zona, donde puede envejecer tranquilamente, cuesta US$ 450.000.
Después de calcular los honorarios del agente inmobiliario y los costos de cierre, la ganancia apenas cubre la nueva compra, y mucho menos proporciona algún ingreso extra para la jubilación.
Muchos propietarios se preguntan por qué deberían cambiar de vivienda si hacerlo no les supone un gran beneficio o ahorro.