(CNN Business) – Cualquiera que se encuentre en la búsqueda de un lugar donde vivir en este momento está navegando uno de los mercados de vivienda más difíciles y costosos de la historia reciente de Estados Unidos.
El impulso de la pandemia en el sector inmobiliario en EE.UU. hizo que los precios de las casas alcanzaran un nivel récord de US$ 375.300 en marzo, 34% más alto que el precio medio de US$ 280.600 de marzo de 2020, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de ese país. Y en meses recientes, las tasas de interés hipotecarias han estado en aumento, con la tasa media de una hipoteca a 30 años con interés fijo subiendo por encima del 5%. Esto ha hecho que el costo de la financiación de una vivienda sea un 40% más caro que hace un año.
Aunque los alquileres en algunas grandes ciudades se desplomaron al principio de la pandemia, se han recuperado en gran medida y en muchos lugares han superado los niveles anteriores a la pandemia. El alquiler medio ha subido casi un 20% con respecto a hace dos años, y los alquileres solicitados en los mayores mercados inmobiliarios alcanzaron un récord de US$ 1.807 al mes en marzo, según Realtor.com.
Todos estos costos crecientes pueden hacer que la decisión de alquilar o comprar sea una cuestión desconcertante.
“¡Compra ahora antes de que las tasas hipotecarias suban más y empieza a acumular patrimonio!”, dice la parte de tu cerebro que opta por comprar. “¡Mantén la flexibilidad financiera y los costos de entrada y salida más bajos!”, dice la voz que te insta a alquilar.
Hay argumentos para “esperar” hasta que los precios dejen de subir tan rápido. Pero para la mayoría de la gente, la vivienda no es una cuestión opcional, sino una necesidad.
Finalmente, la decisión se resume en tu ubicación actual, el estado de tus finanzas, cuánto tiempo planeas vivir en la casa y cuál es el flujo de efectivo que tienes.
Estas son algunas preguntas que podrían ayudarte a decidir qué es lo más conveniente en tu caso.
¿Dónde vives?
En última instancia, la decisión se reduce al lugar en el que vives, a tu capacidad financiera, al tiempo que planeas vivir en la casa y a tu liquidez. Estas son algunas preguntas que puedes plantearte para ayudarte a decidir entre comprar o alquilar.
En más de la mitad de las 50 mayores ciudades de Estados Unidos, el costo mensual de la compra de una vivienda inicial era más asequible que el alquiler de una unidad de tamaño similar, según un informe de Realtor.com publicado a principios de este año.
Pero dado el rápido aumento de los precios de la vivienda, hay algunas zonas en las que es más asequible alquilar que comprar.
En Austin, Texas, por ejemplo, era mejor alquilar que comprar en enero. Otras ciudades en esta situación son Nueva York, San Francisco, San José, Seattle, Boston, Denver, Rochester, Portland y Los Ángeles.
En estas 10 ciudades, los pagos mensuales asociados a la compra de una vivienda inicial eran un 42%, o US$ 978 más altos, que los alquileres, de media. La venta de viviendas para primeros compradores en esos lugares incluía una proporción media de condominios más alta que la tasa nacional, y cuotas de asociación de propietarios más caras.
Los lugares en los que la compra era más beneficiosa que el alquiler incluían Birmingham, Alabama, donde el costo de la compra de una vivienda inicial era un 44,3% menor que el costo del alquiler en enero. Le siguieron Cleveland, Pittsburgh y Saint Louis.
Dos ciudades de Florida, Tampa y Orlando, registraron uno de los mayores crecimientos anuales de los alquileres en enero, lo que hizo que la compra fuera más atractiva a pesar de que los precios de las viviendas y las tasas de interés hipotecario estaban al alza.
¿Cómo están tus finanzas?
La decisión entre alquilar o comprar una casa tiene menos que ver con los precios de la vivienda o de la renta y más con si estás listo para ser propietario. ¿Cómo quedarán tus ahorros después de hacer un pago inicial? ¿Cuál es tu puntaje crediticio?
Andrew Dressel, planificador financiero de Abundo Wealth en Minneapolis, recomienda que las personas tengan seis meses de gastos ahorrados en un fondo de emergencia. También US$ 10.000 en efectivo para cubrir los costos de cierre y gastos de mudanza, y un puntaje crediticio de 720 o más.
“Los ahorros de emergencia son de gran importancia. Y el puntaje de crédito de 720 da un mayor margen de maniobra”, explicó.
Además, el costo total de ser propietario de una vivienda no debe exceder el 40% del sueldo neto de una persona, señaló. Esto incluye la hipoteca, los servicios públicos, los impuestos, el mantenimiento de los electrodomésticos y el jardín y el desgaste por uso diario.
“También deben asegurarse de que no están sacrificando su jubilación u otras metas solo por ser propietarios de una casa en este momento”, apuntó Dressel.
¿Cuánto tiempo planeas vivir allí?
Si solo planeas vivir en un lugar por un par de años, los expertos por lo general recomiendan alquilar.
Si te sientes abrumado o apurado a comprar en un mercado agitado con poca disponibilidad de inventario, alquilar no es un mal lugar si se trata de un periodo corto, dijo Jay Abolofia, un asesor financiero certificado de Lyon Financial.
También descartó la sensación de urgencia que sienten muchos compradores potenciales para fijar las tasas hipotecarias en los mínimos históricos en los que están actualmente. Según explicó, las tasas de interés y los precios de las viviendas a menudo tienen una relación inversa.
“Cuando las tasas de interés son más bajas, eso ejerce una presión al alza sobre los precios de la vivienda”, dijo. “El hecho de que las tasas de interés sean bajas no significa que sea un buen momento para comprar. Y tasas de interés más altas no significa que sea un mal momento para comprar una casa”, añadió.
Pero, destacó Abolofia, siempre es un buen momento para comprar si planeas quedarte allí por un tiempo.
Una vez que hayas determinado el tiempo estimado que permanecerás en la casa, verifica preguntándote si estás siendo lo suficientemente conservador sobre el espacio que puedes comprar. Esa fue la recomendación de Leonard Steinberg, un agente de Compass en Nueva York.
“Debes ser lo suficientemente conservador como para poder comer y dormir tranquilo por la noche”, apuntó Steinberg. “Pero mucha gente es demasiado conservadora”, completó.
Relató que con frecuencia ve a personas comprar casas que son demasiado pequeñas. Y, después de unos años, se dan cuenta de que el espacio no funciona para sus necesidades, dijo.
“Ahora tienen los costos de vender y comprar nuevamente”, sostuvo. Una situación que incluye costos de cierre, inspecciones, tasaciones y comisiones de inmobiliarias. “Mudarse mucho es caro”, apuntó.
¿A cuánto ascienden tus gastos fijos mensuales?
Como propietario de una vivienda, tendrás que hacer cuentas sobre cómo será tu liquidez con los pagos mensuales de la hipoteca, el dinero necesario por adelantado para completar la transacción y la cantidad que necesitarás para mantenerla.
No tiene sentido precipitarte en la compra de una vivienda antes de poder cubrir cómodamente esos costos, afirma Noah Damsky, analista financiero colegiado de Marina Wealth Advisors en Los Ángeles.
Damsky recomienda que el pago mensual de la hipoteca no supere el 35% de los ingresos brutos. Pero ese es el extremo superior. Otros modelos son más conservadores y sugieren un 25%, con el fin de mantener más baja la relación deuda-ingresos. Una recomendación intermedia sería no destinar más del 28% de los ingresos brutos mensuales al pago de la hipoteca.
Si bien algunos compradores potenciales pueden esperar los beneficios fiscales de ser propietario de una vivienda ––incluida la deducción de los intereses hipotecarios, los pagos de impuestos sobre la propiedad y otros gastos del impuesto sobre la renta federal–– Damsky advirtió que no te excedas.
“Trato de moderar sus expectativas explicando que los beneficios fiscales a menudo serán compensados sustancialmente por un costo de mantenimiento anual de aproximadamente 1%”.
Y deben tener esto en cuenta. Los costos de desembolso personal por mantener una casa podrían ser aún mayores, dijo Matt Hylland, planificador financiero de Arnold and Mote Wealth Management en Cedar Rapids, Iowa. Él aconseja a los compradores de vivienda que presupuesten del 2% al 3% del valor de la vivienda para cubrir el mantenimiento y la conservación.
“Es importante asegurarse de encontrar un pago mensual que puedas pagar”, dijo Hylland. “Pero no olvides agregarle esos otros gastos que asumirás como propietario”.