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OPINIÓN | Los precios de las viviendas podrían aumentar un 20% este año, pero las familias negras tienen dificultades para beneficiarse de ello
(CNN) -- El mercado de la vivienda, en pleno auge, es un arma de doble filo: millones de propietarios de viviendas han recibido un impulso al ver crecer su patrimonio, pero otros millones de aspirantes a propietarios están luchando por entrar en el mercado, especialmente los compradores de color.
En enero de este año, la vivienda típica de EE.UU. había aumentado su valor en más de US$ 50.000 con respecto al año anterior, un aumento de casi el 20%, a medida que millones de compradores pujan entre sí en un mercado definido por un inventario históricamente bajo. La región apodada “Cinturón del Sol”, que ha sido una alternativa relativamente asequible frente a los mercados costeros ultra caros, tuvo un impulso especialmente fuerte, con un incremento en el valor de la vivienda en los principales mercados de hasta un 45%.
Parece que este año no será distinto. El crecimiento del valor de la vivienda ya se ha acelerado mucho antes de la típica temporada de compras de primavera, y acabamos de ver la mayor caída del inventario en al menos tres años. El equipo de investigación económica de Zillow predice que el valor de las viviendas aumentará otro 20% para finales de año.
Si bien son buenas noticias para los propietarios que ven crecer su patrimonio, millones de estadounidenses que intentan comprar una casa por primera vez ven cómo ese sueño se aleja. Esto es especialmente cierto para los estadounidenses negros, que se vieron muy afectados por las pérdidas de empleo relacionadas con la pandemia. La tasa de propiedad de vivienda de los negros es hoy más baja que hace una década. Gran parte del problema es que los estadounidenses de raza negra suelen tener ingresos más bajos y menos riqueza, lo que hace más difícil ahorrar para realizar el pago inicial. Además, es más probable que no tengan historial de crédito y que se les niegue una hipoteca.
El hogar negro típico tiene menos de una cuarta parte de la riqueza de un hogar blanco típico, una brecha de US$ 3 billones que ha aumentado en la última década. Las disparidades en materia de vivienda, generadas por generaciones de desigualdades sistémicas, como las cláusulas rojas y la disparidad en el acceso al crédito, representan casi el 40% de esa diferencia. Las viviendas de los negros valen un 18% menos que las de los blancos.
La combinación de todos estos factores significa que las familias negras probablemente se quedarán aún más relegadas a pesar del crecimiento sin precedentes del mercado inmobiliario. Y como la propiedad de la vivienda es el principal motor de la riqueza generacional en Estados Unidos, sus hijos y nietos también se quedarán potencialmente relegados.
Pero hay medidas que podemos tomar para evitar que la brecha de riqueza crezca aún más:
Construir, construir, construir
Será necesario añadir inventario de todo tipo para frenar de forma significativa el crecimiento de los precios y desbloquear la propiedad de la vivienda para más estadounidenses.
Más del 60% de las viviendas de Estados Unidos son casas unifamiliares, y muchos de esos barrios se crearon y mantuvieron así en gran medida gracias a las restricciones de zonificación impuestas durante décadas. También son más blancos y tienden a ser más caros que el área metropolitana en la que se encuentran.
La flexibilización de las normas de zonificación para permitir una modesta densificación en los barrios unifamiliares añadiría millones de casas a nuestra asfixiada oferta de viviendas. Y es algo que la mayoría de los propietarios de viviendas y dos tercios de los propietarios negros concuerdan que debería permitirse. Un estudio de Zillow demostró que permitir una unidad adicional en solo el 10% de los lotes unifamiliares puede generar más de 3 millones de nuevas viviendas en apenas 17 áreas metropolitanas. Esto es especialmente importante para los hogares de color, que son más propensos a vivir en viviendas de mayor densidad, incluyendo condominios y casas adosadas.
Reformar el sistema de crédito
Las personas con acceso estructural al crédito y con un historial crediticio sólido tienen más probabilidades de poseer una vivienda.
Los estadounidenses de raza negra tienen más probabilidades que los blancos de carecer de historial crediticio, y los que tienen un crédito marginal, pobre o inexistente tendrán dificultades para obtener un préstamo y pagarán más por él. Las comunidades mayoritariamente negras, indígenas y de color (BIPOC) también tienen menos acceso a los servicios financieros tradicionales y están más cerca de los servicios abusivos, como los préstamos a corto plazo y las casas de empeño.
Debemos crear un sistema de información crediticia que considere de forma rutinaria aspectos como el historial de alquileres y el pago de facturas de servicios públicos (y que no le de tanto peso a las tarjetas de crédito, los préstamos para automóviles y las hipotecas), y trabajar para proporcionar servicios financieros equitativos a las comunidades desatendidas. Recientemente, Fannie Mae ha empezado a permitir que se tenga en cuenta el historial de pagos de alquiler para que algunos compradores tengan más posibilidades de acceder a la vivienda.
Ayuda para el pago inicial
El pago inicial es un obstáculo cada vez mayor para la compra de una vivienda. Los que compran una vivienda por primera vez deben prever un año más de ahorro para el pago inicial de lo que habrían necesitado hace apenas cinco años. Hay ayuda: de hecho, más de 2.000 condados disponen de 10 o más programas que ofrecen subvenciones o préstamos para ayudar a dar el pago inicial y los gastos de cierre.
Pero los compradores no suelen ser conscientes de la ayuda disponible, y es necesario que haya más.
Además, las cuentas de ahorro para compradores primerizos ofrecen una forma de ahorrar para el pago inicial y los costos de cierre de venta libre de impuestos, similar a los programas que permiten ahorrar para la universidad sin impuestos. Estas cuentas ya están disponibles en algunos estados, pero el gobierno federal debería tomar la iniciativa de ofrecerlas en todas partes.
Formación y salvaguardias contra los sesgos
Todo el mundo debería poder comprar y encontrar una vivienda sin prejuicios, discriminación ni racismo. Los responsables de los requisitos de renovación de las licencias inmobiliarias deberían exigir formación sobre prejuicios y sesgos. De este modo, los profesionales del sector contarán con las herramientas necesarias para asegurarse de que no están creando barreras para que las personas accedan a determinadas comunidades u oportunidades. Del mismo modo, más estados deberían exigir una formación en materia de préstamos justos que aborde el efecto de los prejuicios, y los prestamistas deberían revisar y actualizar su formación para asegurarse de que se aborda este tema.
El sector también debería adoptar las tasaciones a distancia, que se basan en la tecnología visual, como los recorridos en 3D y los planos digitales, en lugar de una visita en persona a la propiedad. Esto puede mitigar los prejuicios en el proceso de tasación para que los propietarios BIPOC puedan aprovechar su patrimonio de forma más equitativa y estén protegidos contra las prácticas discriminatorias.
Nadie que esté vivo hoy verá a Estados Unidos alcanzar la igualdad racial en materia de vivienda. Necesitaremos una inversión renovada en estas y otras soluciones para evitar que la brecha se amplíe durante este mercado sobrecalentado y ponernos en el camino correcto para garantizar que el crecimiento del mercado de la vivienda sea equitativo, justo y beneficioso.
Nota del editor: Nicole Bachaud es una economista en Zillow. Los comentarios presentes en este artículo le pertenecen únicamente a su autora.
