Nueva York (CNN Business) – El mercado de la vivienda, al rojo vivo, está empezando a mostrar signos de enfriamiento. Los precios se han disparado hasta niveles inasequibles para muchos posibles compradores, y las tasas de interés hipotecario se han disparado tras las subidas de tasas de la Reserva Federal y el aumento de la rentabilidad de los bonos.
Pero ¿perjudicará la desaceleración de la vivienda a la economía en general y provocará un nuevo descenso del mercado bursátil? Eso no está claro.
El constructor de viviendas Lennar, cuyas acciones han caído casi un 45% este año, proporcionó una dosis de buenas noticias el martes. La empresa reportó ganancias e ingresos que superaron las previsiones y dijo que los nuevos pedidos de viviendas habían aumentado un 4% con respecto a hace un año.
Las acciones de Lennar subieron el martes tras la noticia. La constructora rival, KB Home, que presentará sus resultados después del cierre del miércoles, también subió.
Sin embargo, Stuart Miller, CEO de Lennar, se mostró muy cauto al describir el entorno inmobiliario. Este es un “momento complicado en el mercado”, dijo en un comunicado de resultados.
“El peso de una rápida duplicación de las tasas de interés en seis meses, junto con la aceleración de la valorización de los precios, comenzó a llevar a los compradores de muchos mercados a hacer una pausa y reconsiderar”, dijo Miller, añadiendo que Lennar “comenzó a notar estos efectos después del final del trimestre”.
La subida de las tasas frena, pero no mata, la demanda de viviendas
Miller dijo que “la determinación declarada de la Fed de frenar la inflación a través de los aumentos de tasas de interés y el endurecimiento cuantitativo han comenzado a tener el efecto deseado de frenar las ventas en algunos mercados y frenar el aumento de los precios en todo el país”. Añadió que “la relación entre los precios y las tasas de interés está atravesando un reequilibrio”.
Este desplome está teniendo un impacto innegable en todo el sector inmobiliario. La inmobiliaria en línea Redfin y varias otras empresas del sector de la vivienda han comenzado a despedir a sus trabajadores.
Algunos expertos tienen la esperanza de que una nueva desaceleración de la vivienda no cause estragos en la economía como lo hizo el estallido de la burbuja inmobiliaria y el colapso de las hipotecas subprime en 2008.
“Los bancos están en mucha mejor forma ahora, y no están dando préstamos a personas sin crédito o con mal crédito”, dijo Michael Sheldon, director de Inversiones de RDM Financial Group en Hightower. “Si hay una recesión, el impacto en la vivienda podría ser leve. No hay tantos desequilibrios como antes”.
Los precios de la vivienda también han seguido subiendo en muchos mercados, a pesar de la agitación económica y del mercado en general.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) informó el martes que el precio medio de la vivienda en mayo superó los US$ 400.000 por primera vez, alcanzando un récord de US$ 407.600. Esto supone un aumento de casi el 15% con respecto a hace un año.
Sin embargo, las ventas de viviendas existentes cayeron por cuarto mes consecutivo, según la NAR, cayendo un 3,4% desde abril.
Desaceleración de la vivienda… pero no una caída
“Deberían esperarse nuevos descensos de las ventas en los próximos meses, dados los problemas de asequibilidad de la vivienda por la fuerte subida de los intereses hipotecarios este año”, dijo el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun.
“No obstante, las viviendas con un precio adecuado se están vendiendo con rapidez y los niveles de inventario aún deben aumentar sustancialmente… para enfriar la valorización de los precios de la vivienda y ofrecer más opciones a los compradores”, añadió Yun.
Pero eso no significa que los precios vayan a caer de repente, ya que la demanda de viviendas se mantiene razonablemente estable. La cuestión es la asequibilidad.
“Creemos que el mercado de la vivienda se está alineando para imitar la época de finales de la década de 1970 y principios de los 80, cuando el crecimiento de los precios se detuvo, pero no se desplomó”, dijo Brett Ewing, estratega jefe de Mercado de First Franklin Financial Services, en un informe.
Sin embargo, muchos posibles compradores, especialmente los más jóvenes que quieren pasar del alquiler a la propiedad, no pueden costear una vivienda.
Por contrario, muchos de los propietarios actuales que están vendiendo una propiedad para cambiarla y comprar otra casa son capaces de llegar a acuerdos. Así que, aunque el mercado de la vivienda puede estar empezando a mostrar algunas grietas, los cimientos siguen siendo relativamente fuertes. Puede que haga falta un salto mucho mayor en las tasas de interés de las hipotecas para ahuyentar definitivamente a los posibles compradores.
“La vivienda media estuvo en el mercado solo 16 días en mayo, lo que supone un nuevo mínimo histórico en esta medida”, señalaron el martes los economistas de Jefferies, Aneta Markowska y Thomas Simons, en un informe tras la publicación de los datos de ventas de viviendas existentes.
“Esto sugiere que la oferta sigue siendo escasa y que cualquier nuevo inventario que se ponga en el mercado sigue moviéndose muy rápidamente”, añadieron.
– Anna Bahney, de CNN Business, contribuyó con este reporte.