¿Será 2024 un buen año para comprar una vivienda en Estados Unidos?

(CNN) -- Los economistas inmobiliarios que ofrecieron pronósticos se equivocaron sobre 2023.

Pocos pensaron que las ventas de viviendas caerían por un precipicio como lo hicieron este año, desplomándose aproximadamente un 17% desde su máximo en febrero hasta su mínimo en octubre, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés).

La mayoría pensó que los precios de las viviendas no aumentarían mucho. Sin embargo, los precios alcanzaron máximos históricos este año, subiendo un 7% desde principios de año y ahora son un 1% más altos que en el pico de 2022, según Case Shiller.

Y prácticamente nadie vio venir tasas hipotecarias de casi el 8%. Cuando la hipoteca promedio a 30 años con tasa fija alcanzó el 7,79% a finales de octubre, según Freddie Mac, fue el nivel más alto en 23 años.

Todo ello se combinó para crear el mercado inmobiliario menos asequible en una generación. Las ventas de viviendas usadas cayeron por debajo de los 4 millones de unidades, alcanzando niveles vistos por última vez en 2010. Pero aun así, incluso con menos compradores, los precios de las viviendas siguieron subiendo porque no había suficientes viviendas en el mercado y la competencia hizo subir los precios.

¿Mejorará este panorama en 2024? ¿Qué deberían esperar los compradores de vivienda el próximo año?

“A principios de este año, llamé al 2023 el año de la decepción”, dijo Jonathan Miller, presidente y director ejecutivo de Miller Samuel Real Estate Appraisers and Consultants. "Este año lo llamo el 'año del cambio incremental'".

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La idea, indicó, es que 2024 traerá una mejora gradual en las ventas de viviendas, los precios y las tasas hipotecarias, pero habrá pocos movimientos repentinos.

Para los compradores de viviendas cansados ​​y temerosos de los grandes cambios y sacudidas repentinas del mercado, puede ser un cambio de ritmo bienvenido.

Las tarifas deberían bajar ligeramente

Las tasas hipotecarias ya han caído durante nueve semanas consecutivas y se espera que caigan aún más en 2024, aunque no es probable que bajen del 6%.

La tasa promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años ha caído casi un punto porcentual este año, llegando al 6,61% en la última semana de diciembre.

La histórica campaña de la Reserva Federal para controlar la inflación mediante aumentos de las tasas de interés tuvo un poderoso impacto en el mercado inmobiliario, recortando la demanda a medida que las tasas subían y expulsando del mercado a los posibles compradores de viviendas.

“El aumento de las tasas hipotecarias en 2022 y 2023 fue quizás la principal razón por la que el mercado inmobiliario quedó estancado en neutral”, dijo Skylar Olsen, economista jefe de Zillow. "La reciente caída de las tasas hipotecarias ha provocado más actividad".

Las tasas en el rango del 3% observadas en 2020 y 2021 no volverán, dijo, “al menos sin otra crisis económica que no queremos y no debemos esperar”.

Pero aún así, dijo, “un descenso lento y continuo —o incluso que las tasas se mantengan estables— en 2024 sería un bienvenido descanso después de un aumento implacable e impredecible en los últimos dos años”.

Realtor.com pronostica que las tasas hipotecarias promediarán alrededor del 6,8% durante 2024 y terminarán el año más cerca del 6,5%.

Lawrence Yun, economista jefe de NAR, dijo que espera que la tasa hipotecaria fija a 30 años sea en promedio más baja, del 6,3% en 2024, y que la Reserva Federal recortará las tasas cuatro veces. Eso podría calmar las condiciones inflacionarias, en respuesta a una actividad económica más lenta.

La asequibilidad mejorará un poco

En octubre, un comprador de vivienda típico habría gastado más del 40% de sus ingresos en el pago de su hipoteca. Se trata de un máximo histórico, según los datos de Zillow, que se remontan a la década de 1990.

A medida que las tasas hipotecarias bajen ligeramente en el nuevo año y más propietarios de viviendas que se han aferrado a sus tasas hipotecarias ultrabajas vean reducirse la brecha entre la tasa que tienen y la tasa hipotecaria vigente, más propietarios pondrán su casa a la venta.

Esto traerá más inventario al mercado, lo que permitirá que los precios bajen ligeramente en algunos mercados y dejen de subir en otros.

Pero cualquiera que contenga la respiración ante la posibilidad de que los precios de las viviendas caigan considerablemente podría ponerse color azul.

El último pronóstico de Zillow prevé que el valor de las viviendas se mantenga estable en 2024, cayendo sólo un 0,2% a finales de año. El pronóstico de Realtor.com prevé que los precios de las viviendas caigan un poco más, cayendo un 1,7% en 2024 respecto a este año.

El último pronóstico de la NAR estima que el precio medio de la vivienda aumente ligeramente, alcanzando los US$ 389.500 en 2024, un aumento del 0,9% con respecto a este año.

Con tasas hipotecarias ahora en 6,6%, la familia estadounidense promedio puede darse el lujo de comprar una casa de precio medio sin destinar más del 30% de sus ingresos, un umbral estándar de asequibilidad, según NAR.

Con un 6,6%, se estima que 4,5 millones de hogares volverán a poder permitirse una vivienda de precio medio.

Se espera que las ventas de viviendas aumenten en 2024

A medida que un mayor inventario y tasas hipotecarias ligeramente más bajas crean más espacio para los compradores, se espera que las ventas de viviendas existentes aumenten, según el pronóstico de la NAR.

Yun pronostica que se venderán 4,71 millones de viviendas existentes, un aumento de alrededor del 13,5% con respecto a este año, que se prevé que termine con 4,1 millones de unidades vendidas.

Yun también pronostica que un aumento continuo en la construcción de viviendas nuevas seguirá impulsando el inventario. Predice que habrá 1,48 millones de viviendas iniciadas en 2024, incluidos 1,04 millones unifamiliares y 440.000 multifamiliares.

Según dijo, con base en la demanda reprimida, Austin, Texas, será el principal mercado inmobiliario a seguir.

"Los mercados metropolitanos en los estados del sur probablemente superarán a otros debido a aumentos más rápidos del empleo, mientras que los mercados en el Medio Oeste experimentarán ganancias al estar en la región más asequible", dijo Yun en un comunicado.

Otras áreas donde la NAR predice que los mercados superarán el promedio nacional son las siguientes ciudades: Dallas y Fort Worth, Texas; Dayton, Ohio; Durham y Chapel Hill, Carolina del Norte; Harrisburg, Pensilvania; Houston; Nashville, Tennessee; Filadelfia; Portland, Maine; y Washington.