Así impactó la derogación de la ley de alquileres en la crisis habitacional de Argentina

(CNN Español) -- El 21 de diciembre de 2023 el Gobierno de Javier Milei emitió el decreto de necesidad de urgencia 70/2023, que entró en vigor a fines de ese mes y, entre otras medidas, derogó la Ley de Alquileres 27.551 promulgada en 2020 durante la presidencia de Alberto Fernández.

Esa ley establecía una duración mínima de tres años para el contrato de locación, aumentos anuales atados a una fórmula que tomaba el 50% del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el 50% de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que era elaborado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Además, incluía condiciones para el depósito en garantía del inmueble, entre otras cuestiones.

Tras su derogación, los contratos quedaron bajo las reglas que establece el Código Civil y Comercial de Argentina. ¿Qué significa esto? Que ya no hay plazos mínimos o extensión fija para los acuerdos; pueden ser trimestrales, semestrales o lo que acuerden el propietario y el inquilino. Los aumentos en el valor del alquiler pueden tomar otros índices y ser mensuales, trimestrales o anuales si así lo acuerdan las partes, cuando con la ley eran obligatoriamente anuales, mientras el monto del depósito podría pasar de ser de un mes a ser de tres meses o lo que pacten los firmantes.

Actualmente, la mayoría de los contratos ofrecidos en los principales portales del rubro como Zonaprop y Argenprop, tienen una duración de 24 meses y aumentos trimestrales o cuatrimestrales según IPC, que da como resultado una fórmula de incrementos mayor a la anterior.

¿Hubo crecimiento en la oferta de inmuebles para alquilar?

Según portales especializados como Zonaprop, popular web argentina en la que inmobiliarias o propietarios anuncian sus inmuebles para alquilar, se registró un incremento del 184% en la oferta en lo que va del año tras la derogación de la ley de alquileres. Y un aumento del 62 % en mayo respecto a abril, dice el informe de la misma empresa.

Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), le dijo a CNN que la oferta de alquileres para vivienda se veía limitada por las cláusulas de la ley 27.551: tres años de contrato y aumento anual, lo que en un contexto inflacionario mensual hacía que fuera inviable pactar un valor que no quede desactualizado. Como consecuencia, según Abatti, los propietarios preferían aumentar sus valores de antemano para poder compensar la temporalidad del ajuste.

Además, muchos propietarios preferían vender a precios bajos sus inmuebles en vez de alquilar, lo que también perjudicaba al inquilino pues estos departamentos salían del mercado para pasar a la venta, disminuía la oferta y aumentaban los precios en aquellos que seguían disponibles, indicó el especialista. Por último, Abatti resaltó que la derogación de la ley les da libertad a ambas partes para negociar el tipo de moneda en la que se abonará el alquiler, establecer la extensión del contrato de un mes en adelante, y acordar la periodicidad de los aumentos, entre otros puntos. En cuanto a la demanda, menciona que se calcula que en seis o siete meses se estabilizará el mercado.

Gervasio Muñoz, referente de “Inquilinos Agrupados”, una asociación civil que lucha por los derechos de quienes alquilan, afirma que, en términos económicos “el ajuste golpeó sobre todo a los sectores que alquilamos y destinamos más de la mitad del salario a pagar el alquiler”. Además, resaltó que las condiciones para acceder a un departamento de alquiler hacen que se necesiten en promedio más de US$ 900 al tipo de cambio paralelo, en concepto de depósito y gastos administrativos.

Por el lado de la desregulación, Muñoz dice que “los contratos cortos, aumentos trimestrales atados a la inflación no se pueden sostener más de 6 meses”, refiriéndose a la alta inflación y el atraso en aumentos salariales.

De acuerdo con estudios del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario, realizado por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba), la oferta en alquileres para vivienda se incrementó un 166% desde la entrada en vigor del DNU hasta abril de este año. Si se toma solo enero de 2024, primer mes sin ley de alquileres, el incremento fue del 68%.

Aumentos, valores de mercado, rentabilidad y salarios

La rentabilidad anual bruta de un departamento en alquiler representa un 2,50%, tomando como referencia un contrato de 36 meses iniciado en mayo de 2021 y finalizado en mayo de 2024 de un departamento de dos ambientes en zonas promedio, según el informe de Cucicba. El problema que advierte el estudio es el desfase en relación al valor locativo de mercado, que termina siendo de un 231.64%, lo que implica que el valor de la propiedad alquilada termina quedando muy por debajo de la inflación.

A diferencia de Cucicba, en el Informe de Mercado Ciudad de Buenos Aires, que realiza Zonaprop, esta rentabilidad en los alquileres es de un 4,77% sobre el valor en bruto anual, pero se necesita alrededor de 21 años para recuperar la inversión de ese inmueble, plazo que difícilmente muchos propietarios están dispuestos a esperar. Esta rentabilidad es 1% menos que el año anterior con la ley de alquileres aún vigente.

En relación con los aumentos en el valor de los alquileres, este informe resalta que hubo un incremento del 209% con respecto al año anterior, frente a una inflación interanual del 289%, según datos del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec), lo que genera una diferencia aproximadamente del 80%. Lo que quiere decir que después de 6 meses de la derogación de la ley, la inflación superó el valor de los alquileres. Un caso distinto fue a un mes de la derogación, en enero el fuerte aumento de los alquileres fue de un 260%, y sobrepasaba a la inflación por 48,6%.

En lo que se refiere a precios, una vivienda de dos ambientes que tenía un alquiler equivalente a unos US$ 129 según la cotización del dólar paralelo en julio de 2023, ahora cuesta unos US$ 347, de acuerdo a datos del informe de Zonaprop. Esto contrasta con valores de la canasta básica provistos por el Indec durante el mes de mayo, en los que una familia tipo (4 personas) necesitó en abril alrededor de US$ 290 para no ser indigente, mientras que para estar por encima de la línea de pobreza necesitó casi US$ 650.

Entonces, ¿qué posibilidades tiene una familia de alquilar, a los valores actuales, sin entrar en la indigencia o en la pobreza? Según el último informe del Observatorio Social de la Deuda Argentina de la Universidad Católica (UCA) presentado el 3 de junio, Argentina tiene un 55,5% de población pobre y un 17,5% de población indigente, cuando en enero los números eran del 44,7% y del 9,6% respectivamente. Teniendo en cuenta que, indican datos provistos por el Indec en abril, el 63,4% percibe ingresos medios equivalentes a US$ 190 en el mercado paralelo, el número no alcanzaría para cubrir siquiera la canasta básica.